실전 사례 분석 ① - 2주택자가 연달아 비과세를 받는 경우
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,215회 작성일 21-04-26 18:57본문
요점 정리 ①조정==> 조정 이사일 때, 일시적2주택 비과세를 받기위해 종전주택 양도기한은... 신규주택 취득 시점에 따라서 , 1년, 혹은 2년, 3년이 정해진다. < 아래 표 참조 > ② 다주택자가 종전주택을 일시적2주택 비과세로 처분하면, 새로이 2년을 더 보유 혹은 거주하지 않아도 1세대1주택 비과세가 가능하다. |
킨텍스 꿈에그린 오피스텔에 거주하시는 분이 작년 2020년 11월에 저희 사무실에 찾아오셨습니다.
현재 2주택 상태인데, 양도세 비과세에 대한 상담을 요청했습니다.
상담자의 상황 a 탄현동 빌라 ==2016.10.28 취득 b 꿈에그린 오피스텔 분양권 ▶2019.2.1 분양권 계약.....2019.3.21 분양권 잔금 ▶준공후 잔금납입일 2019.3.27 (이 날이 취득일이 됨) ▶ 전입 2019.4.12
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상담자의 질문
1), a와 b는 일시적2주택 관계가 성립하여, 탄현동 a빌라는 비과세가 가능한가?
2), 일시적2주택 비과세가 가능하다면, 종전주택 a빌라를 언제까지 양도해야하는가?
3), a빌라를 양도 완료하고, b 꿈에그린 오피스텔을 바로 양도해도 1세대1주택 비과세가 가능한가?
( 다시말해 2021.1.1부터는 최종1주택이 된 날로부터 2년을 더 보유 혹은 거주해야한다는데 이 사례에서는
문제가 없는가?)
간단히 설명하면.....
상담자님은 탄현동 a빌라 + 꿈에그린 b 오피스텔 보유한 2주택 상태
지금( 2021년 초) 2개 주택을 연달아 양도하여
a와 b 모두 양도세 비과세를 받기를 원하는 상황입니다.
올레킨텍스의 의견
① 종전주택 a와 신규주택 b가 일시적2주택 비과세를 받기위해서는 1,2.3법칙에 따라서,
종전주택 a를 취득(2016년)하고 1년이 지난후 신규주택 b를 취득(2019년)했으며,
a는 2년 이상을 보유했으므로(2017.8.2대책전 취득이라서 a빌라는 2년 보유요건)비과세 요건 충족.
b를 취득한지 3년 내에 종전주택 a빌라를 양도하면 일시적2주택 비과세가 가능합니다
다만...
② 2018.9.13일에 발표한 대책에서는 조정지역에서 조정지역으로 이사를 하는 경우에는 2년내에
종전주택을 양도해야하는 법률 개정에 따라(이 규정은 2019.12.16일 이후에는 다시 1년내 양도하고 1년내
전입까지 해야하는 규정으로 강화됩니다)
b를 취득하고 2년 이내에 a빌라를 양도해야 비과세를 받을 수가 있습니다.
그리고 b 오피스텔은 17.8.2 대책 이후 취득이므로 2년 거주한 후에 양도해야 비과세입니다.
아래에 표로 정리했습니다. 이 표만 잘 이해하시면 됩니다~^^
신규주택(분양권도 해당됨)을 취득하는 시점에 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역에 소재하는 경우에는 일시적2주택 비과세를 받기위해서 종전주택을 처분하는 기한이 3년 > 2년 > 1년(현재) 으로 단축되어왔습니다. 상담자의 경우는 2019.3.21에 분양권을 취득하여서 위의 표에서 보듯이 2년내 종전주택을 처분해야하죠^^ |
③ 2021년 1월1일 이후에는 새로운 소득세법 시행령 규정에 따라서 다주택자가
1세대1주택 비과세를 받기위해서는 다른 주택을 모두 처분하고
최종 1주택을 보유한 날로부터 새로 2년을 기산합니다.
따라서 2주택자인 경우.... a빌라를 양도하고, 새로이 2년이 지난 2023년에
b를 양도해야 비과세를 받을 수가...... 있는 건가요???
그.렇.지.않.습.니.다.
종전 주택을 일시적2주택 비과세로 양도한 경우는 제외한다는 단서 조항(아래 법 조항 참조)에 따라서
a빌라를 비과세로 양도한다면, b꿈에그린 오피스텔을 양도할 때의
비과세 2년 기산일은 당해주택 b의 취득일이 됩니다.
따라서 2년을 새로 기다릴 필요없이, b를 취득하고 2년 거주 요건까지 충족되는
2021년 4월 12일 이후에 양도하면 비과세가 가능합니다.
이 전에 쓴 글에 자세히 설명되어 있습니다.
링크 ▶▶▶▶ 2021년부터 적용..2년 보유, 거주 기간의 기산일
법률의 규정
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ...... 중 략 ..... ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12., 2021. 2. 17.> |
진행상황
상담자께서는 2021년 3월 10일에 탄현동 빌라를 양도하여 비과세를 받았으며,
현재는 꿈에그린 오피스텔을 양도 의뢰한 상태입니다.
꿈에그린 오피스텔을 지금 양도한다면 비과세를 받을 수가 있는 것이죠^^
(아~ 물론 9억을 초과하여 양도한다면 고가주택으로서 9억 초과한 부분의 양도차익에
대해서는 약간의 양도세를 납부해야하지만 .... 아주 적은 미미한 금액이 될 것입니다,
