반도유보라 1룸 오피스텔과 대화동(아이파크)과 운정 아파트, 등 총 3주택을 보유하신 분이 얼마전 상담을 위해 방문하셨습니다.

손님은 오래된 아파트 2채를 모두 정리하고, 새아파트로 갈아타기를 원하고 있는데, 양도세를 가장 적게 내는 방법에 대해서 문의해 오셨습니다.  

주택의 보유 수에 따라 양도세를 절세할 수 있는 방법을 간단히 알아보면 다음과 같습니다.

분석을 위해서는 취득시기와 거주여부, 양도차익 등을 먼저 알아야합니다.

①운정 아파트 -- 2008년 취득, 2년 거주함.  약 2억 정도 양도차익

②대화동 아이파크 아파트 -- 2012년 취득, 2년 거주함. 약 3.5억 정도 양도차익

③반도유보라 1룸 오피스텔 -- 2021년 1월 5일 취득.  양도차익 3천~4천  

상담자의 경우는 월세가 나오는 반도유보라 1룸은 가능하다면 양도하지 않고, 오래된 두 개의 아파트를 먼저 양도하고, 새 아파트를 취득하여 입주하고자 합니다.  

다행히 상담자는 두 아파트에 모두 2년 거주하였고, 아직 아이파크와 반도유보라는 일시적2주택 비과세 양도기한이 지나지 않았군요.

이런 경우에는 양도차익이 적은 운정 아파트를 먼저 과세로 양도하면, 차익이 더 큰 대화동 아이파크는 일시적2주택으로 비과세가 가능합니다.

운정 아파트를 과세로 양도한 후에, 반도유보라의 취득시기가 2021.1.5.일 이므로 3년이 지나기 전인 2024.1.4일까지 아이파크를 양도한다면 비과세를 받을 수가 있습니다.

 운정A 양도(과세) ▶▶아이파크A 양도(일시적2주택 비과세) =====> 새아파트 취득

만일 24.1.4일까지 아이파크를 양도하지 못하면, 일시적2주택으로 비과세를 받지는 못합니다. 

이 때 비과세를 받는 방법은 반도유보라를 주택임대사업자 등록을 하면, 아이파크는 거주주택 비과세를 받을 수가 있습니다.

요즘 임대주택 등록을 하면, 10년 동안 양도하지 못하므로, 임대등록을 하기 싫다면, 반도유보라를 먼저 양도하고, 바로 아이파크를 양도하면 비과세를 받을 수가 있습니다.

 운정A 양도(과세) ▶▶유보라 임대주택등록(주택수에서 빠짐) ▶▶ 아이파크 양도(거주주택 비과세) ====>새아파트 취득

만일....먼저 취득한 운정 아파트의 양도차익이 아이파크보다 훨씬 더 크다면, 아이파크를 과세로 양도하고, 운정아파트를 비과세로 양도하면 좋겠는데...아이파크를 먼저 과세로 양도하더라도, 운정아파트와 반도유보라는 일시적2주택 비과세가 성립하지 않으니, 이 때에도 반도유보라를 주택임대사업자 등록을 하고, 운정아파트를 거주주택 비과세로 양도가 가능해집니다.

 아이파크A 양도(과세) ▶▶유보라 임대주택등록(주택수에서 빠짐) ▶▶운정A 양도(거주주택 비과세) ==>새아파트 취득

반도유보라를 임대주택 등록을 하고, 대화동 아파트를 거주주택 비과세로 양도한 이후의 문제.....

두 아파트를 처분하고 새아파트를 취득했다면, 보유 주택은 반도유보라(임대주택 등록)와 새아파트입니다. 

현재 세법상 거주주택 비과세는 평생 1회만 가능하므로, 반도유보라를 임대주택 등록을 하고, 아이파크를 거주주택 비과세로 양도했다면, 새로 취득하는 아파트를 나중에 양도할 때는 "거주주택 비과세"를 받을 수가 없습니다.

이 때에는 반드시 반도유보라의 임대 의무기간이 끝나고 나서 반도유보라를 먼저 양도한 후에, 남은 아파트를 1세대1주택 상태에서 양도해야 비과세가 가능합니다. 

만일 유보라의 10년 의무 기간이 끝나지 않았는데, 아파트를 양도해야 한다면, 먼저 반도유보라를 포괄양도양수로 처분한 후에, 남은 아파트를 양도해야 비과세가 가능하니, 상당히 주의해야합니다. 

포괄양도양수로 매수할 대상을 쉽게 찾지 못한다면....그냥 양도하고 과태료 3천만원을 납부하면 되는데, 새로 취득한 아파트의 양도차익이 아주 클 경우에 고려할 만한 방법입니다. 

 --- 감사합니다 ---