실전세법⑥3주택자가 1주택 양도 후, 일시적2주택 사례
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,416회 작성일 22-03-09 15:01본문
"올레킨텍스"는 세법을 전문적으로 연구하는 중개사입니다 ^^
오늘 사례는 최근에 저희 사무실을 방문하셔서 상담을 받으신 분인데,
3주택을 보유하다가 1주택(자동말소된 임대주택)을 양도한 후에 어떻게 하는 것이 최선인지 물어오셨습니다.
① 파주 아파트: 2010년 취득, 현재까지 거주중 (파주는 2020.12.18 조정지역 지정됨)
② 서울 오피스텔 : 2014년 취득, 4년단기 주택임대사업자,
2020.10월 자동말소,
2021.10월 양도
③ 일산 힐스 오피스텔 : 2017.6월 분양권 취득, 2019.5.10 잔금납부, 현재 임대중
좀 복잡해 보이는데, 단순화하면, 3주택을 보유하다가 1주택을 양도했는데, 남은 2개 주택 (12년 된 파주아파트는 현재까지 거주중이고, 힐스는 현재 임대 중) 중 먼저 취득한 파주아파트를 양도하면 일시적2주택으로 비과세 양도가 가능할까요?
핵심 정리 ▶ 임대주택이 자동말소 된 후 처분까지 한 경우, 최종1주택 개정안이 적용된다 ( 즉 처분 후 추가 2년을 보유 혹은 거주한 후에 양도해야 비과세 된다. 2년 리셋) ▶ 2년 리셋이 된 경우, 종전주택을 추가 2년 보유요건인지, 거주 요건인지는 종전주택의 원래 비과세 요건을 따른다. ▶ 신규주택 취득 당시 종전주택이 비조정이고, 신규주택이 조정이면, 종전주택은 신규주택 취득 후 3년이내에 양도하면 비과세이다. ▶ 일시적2주택 비과세 기간 3년이내에 양도했지만, 2년 추가 보유요건을 충족하지 못했다면, 비과세는 아니고, 중과세도 아니고, 일반세율을 적용한다.(3년 이내에 양도하는 것이 중요하다. 3년 지나면 중과세) ▶ 이 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 장특공 표2를 적용하여, 최대 80%까지 공제가 가능하다. |
검토해야할 것이 많습니다. 차례로 보겠습니다.
1] 파주아파트의 비과세 요건은 ?
취득당시(2010년)에는 비조정이라서, 2년 보유요건.
2] 힐스 취득 후에 파주아파트 비과세 양도 기한은 ?
힐스(신규주택) 취득 당시에 비조정(종전)->조정(신규)이므로 3년이내에 파주아파트 양도하면 비과세, 그런데 2019.5.10일에 힐스를 취득했으므로, 3년 기한이(2022.5.9) 얼마남지 않았네요.
3] 자동말소된 4년단기 임대주택(서울오피스텔)을 양도하면, 파주아파트 비과세를 위해서 추가로 2년 더 보유거주 해야하나?
그렇다, 자동말소된 임대주택은 언제 양도해도 양도세는 중과되지 않지만, 세금은 일반세율로 내야한다.
따라서 2021.1.1이후에 3주택 상태에서 1주택을 과세로 양도하면, 남은 주택의 비과세를 위해서는 최종1주택 개정안이 적용되어 2년을 추가 보유거주해야한다.
4] 그럼 추가 2년 보유인가? 거주인가?
애초에 파주아파트의 비과세 요건이 2년 보유이므로, 추가로 2년 보유만 하면된다.
5] 힐스 취득후 3년이내에 양도하는 조건(2022.5.9이내) + 서울오피스텔 양도후 추가 2년 보유(2023.10월 이후)을 동시에 만족시키지는 못하는 상황인데 비과세는 불가능한가 ?
그렇다, 2년 추가 보유해야한다는 규정 때문에 2022.5.9일 이내에 양도해도 비과세는 안된다.
검토 결과 운정아파트는 일시적2주택 비과세가 불가능하다는 결론입니다 !
그럼 비과세를 받는 다른 방법은 없을까요?
두가지 방법이 있습니다.
힐스테이트 오피스텔을 주택임대사업자를 등록하거나, 일반임대사업자로 등록하여
주택수에서 제외시키는 방법입니다. 그러면 1세대1주택으로 파주아파트를 시간여유를 가지고 비과세로 양도가 가능합니다.
여기에 대해서는 링크에 자세히 설명한 글이 있으니 참고하시면 됩니다.
링크 ===> http://olleh.dodocat.com/archive/3020/81
고객님은 사업자등록을 하는 것에 부담을 느끼고 있었습니다.
사업자등록을 하지않고 지금 파주아파트를 양도한다면 내야될 세금은 어느 정도일까요 ?
다행히도 이 분은 파주아파트를 10년이상 보유, 거주했으므로 장기보유특별공제를 많이 받을 것 같습니다.
6] 장기보유특별공제 계산
일시적2주택 양도기한 3년 이내인 2022.5.6일까지 파주아파트를 양도하면, 비과세는 안되지만 일반세율로 과세됩니다.
일반세율로 과세가 된다면 장기보유특별공제를 받을 수가 있으며, 10년 이상을 보유+거주했으므로 (보유 10년X4%) + (거주 10년X4%)= 80% 장기보유특별공제를 받을 수가 있습니다. (부부공동명의)
파주아파트의 취득가와 양도가액을 고려하여 부부공동명의 양도세를 계산해보면, 아래와 같습니다.
비록 비과세는 못 받지만, 장기로 보유와 거주를 하여 공제를 80% 받고, 공동명의라서 양도세가 100만원 남짓 밖에 되지 않습니다.
양도세를 일반세율 적용을 받으면, 장기보유특별공제가 가능합니다.(중과세에서는 공제가 없죠)
장기보유특별공제는 최대 30% 와 최대 80%를 받는 2가지 종류가 있는데, 장특공제와 관련한 내용까지 언급하면 너무 길어지니, 나중 기회에 올리도록하겠습니다.
어쨌든 상담을 진행한 고객님은 (요즘 매매시장이 좋지는 않지만) 최대한 2022.5.9일 내에 매매를 시도하고 있습니다.
그런데 2022,5.9일이내에 파주아파트를 양도를 하지 못한다면, 2주택 중과세를 받게되니.... 그 때는 힐스테이트를 사업자등록을
하고나서 파주아파트를 비과세로 양도할 것인지는 다시 검토해보기로 하였습니다.
----- 감사합니다. -----
