양도세 아주 중요하고, 꽤 복잡한 상생임대인 제도
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,377회 작성일 22-08-08 11:35본문
"올레킨텍스"는 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
이전 글에서 자세히 다루었지만, 아주 중요하고, 유용한 제도라서 더 깊이 있는 내용을 담았습니다.
문자를 받고, 많은 분들이 전화를 주셨습니다~
[상생임대인 제도]
정부는 갱신청구권을 사용한 임대차 계약 만기가 돌아오는 올해부터 임대시장이 크게 불안정해질 수 있다고 보고 있습니다.
왜냐하면 임대인이 조정지역 등에서 비과세 요건인, 거주요건을 채우기 위해 임차인을 내보내고 본인이 입주하거나, 청구권을 사용한 임차인에게 임대료를 크게 올릴 수가 있으므로, 선제적으로 임대차 시장의 안정을 도모하기 위해서 이 법을 만들었죠~
그래서 현재의 임차인을 내보내거나, 임대료를 크게 올리지 말고 다시 2년 재계약을 해준다면 비과세를 위해서 2년 거주 의무를 면제해 주겠다는 당근을 제시한 것입니다.
상생임대인제도는 원래 작년 12.20일부터 시행된 제도인데, 이번에 그 대상을 더욱 확대하고, 혜택도 더 늘리는 형태로 개정했죠~
이 제도는 2년 거주요건이 있는 조정지역 주택 소유자, 임대사업자 등에게는 아주 유용한 제도로써 자세히 살펴볼 필요가 있습니다.
2년 거주요건이 있는 주택을 소유한 임대인이 두 번째 임대차계약에서 임차인에게 5%이내로 임대료를 올리면, 1세대 1주택 비과세 요건 중.... 2년 거주요건을 면제해 준다는 것입니다.
[ 중요 내용]
★ 상생임대차 계약은 2021.12.20~2024.12.31일 사이에, 임대인이 임차인과 두 번째 계약을 5%이내로 올려서 계약해야 합니다.
★ 상생 임대차 계약은 동일한 임대인이 2번 째 계약을 하는 경우에 주는 혜택입니다. 따라서 첫번째 계약한 임차인이 나가고, 새로운 임차인과 맺는 계약에도 직전 계약에서 5%이내로 올려서 계약을 한다면 가능합니다.
하지만, 임대인이 바뀌어(즉 매매로 집주인이 바뀐 경우) 새로운 임대인이 기존의 임차인과 재계약하더라도 상생임대인이 될 수는 없고, 이런 경우에는 새로운 임대인이 그 임차인과 두 번째 계약을 5%이내로 인상하여 재계약해야 상생임대인이 됩니다.
★그래서, 몇 번째 계약을 언제 맺느냐가 아주 중요합니다.
핵심은..... 두 번째 계약을 직전 계약에서 5%이내로 올려서, + 2021.12.20~2024.12.31 사이에 계약해야 한다는 것입니다.
임차인은 바뀌어도 상관이 없습니다.
★ 다주택 상태에서는 상생임대차 계약을 맺더라도 바로 그 주택을 양도할 때 거주요건을 면제하여 비과세를 해주는 것은 아니고, 차후에 다른 주택을 모두 양도하고, 그 1주택만 남았을 때.... 2년 거주하지 않아도 비과세 혜택을 주는 것입니다.
★ 직전 임차인이 나가고, 임대인이 잠깐 들어와서 몇 개월 살다가 다시 임대를 주거나 몇 개월이 공실이 되었어도 상관 없습니다.
올레 생각 위의 규정은 너무나 유용합니다. 이 제도가 생기기 전에, 2년 거주요건을 채우기 위해 어쩔수 없이 임차인을 내보내고 입주한 임대인은, 다시 임대를 주어 월세나 전세금를 받으면서 거주요건도 면제가 되니까요!!! |
★계약갱신청구권을 사용해서 2번 째 계약을 맺은 것도 상생임대차 계약으로 인정합니다.
★다가구 주택은 전체를 양도할 때는 각 호가 모두 5%이내 계약을 체결해야 합니다.
★주택임대사업자로 등록한 주택은 항상 5%이내로 계약하므로 당연히 "상생임대주택"입니다.
★직전계약(첫 번째 계약)은 최하 1년 6개월을 유지하고, 새로운 임대차계약을 맺어야 상생임대차계약입니다.
★두 번째 계약은 반드시 임차인이 2년을 꽉 채우고 나가야 인정을 받습니다. 2년 만기 며칠 전에 임차인이 나가면 상생임대인이 안될 수 있으니 각별히 주의해야합니다.
올레 생각 위에서 직전계약은 1년6개월 이상, 두번째 계약기간은 2년으로 각각 정해졌는데, 이 부분은 논란의 소지가 있습니다. 기재부의 유권해석이 필요할 듯합니다. 왜냐하면 임차인의 불가피한 사유로 그 기간을 채우지 못하고 나가야하는 경우도 발생하는데, 그렇게 된다면 임대인은 임차인의 사정에도 불구하고, 중도해지를 해주지않고 계약기간의 이행를 주장하면, 임차인이 곤란에 처할 수 있습니다. ▶▶2022.11.10. 기재부 유권해석이 나왔는데, 종전 임대기간과, 새로운 임대차계약에 따른 임대기간을 합산한다고 합니다. 다만.... 종전 임대료보다 낮거나 동일해야 합니다. 따라서 직전 임차인이 1년6개월, 상생임차인인 2년을 채우지 않고 나가더라도 새로운 임차인과 임대료를 올리지 않고 계약한다면 문제가 없겠습니다. |
★두 번째 계약에서 보증금을 변동시킨다면, 반드시 법에서 정한 전세 월세 전환율을 지켜서 월세를 변동시켜야합니다.(렌트홈의 임대료계산기에서 계산이 가능합니다)
예1 *) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 93만 8,542원 이하로 설정해야 함
예 2 *) 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환 하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금을 1억 6천 9백23만원 이하로 설정해야 함
★ 법규정에는 반드시 1주택을 소유한 경우에만 적용하는 것은 아니라서 활용도가 아주 높습니다.
법률의 규정 소득세법시행령 제155조의 3 [상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례] ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.(2022.08.02 개정) ...............중 략 ............ ④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지·건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.(2022.08.02 개정) 설명 1. 적용의 범위 ① 1세대 1주택 ② 1세대 1주택으로 보는 경우 ㉠ 제155조: 일시적 1세대 2주택, 상속주택, 혼인합가, 동거봉양, 거주주택 비과세 특례 등 ㉡ 제155조의2: 장기저당담보주택의 특례 ㉢ 제156조의2: 주택+조합원입주권 비과세 특례 ㉣ 제156조의3: 주택+ 2021. 1. 1. 이후 취득 분양권 비과세 특례 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례 규정은 1세대 1주택뿐만 아니라 1세대 1주택으로 보는 경우인 일시적 1세대 2주택, 거주주택 비과세 특례와 주택+조합원입주권 비과세 특례, 주택+분양권 비과세 특례 등도 결합하여 해당 특례 적용이 가능합니다. 2. 혜택 ① 제154조 제1항: 1세대 1주택 비과세 요건 중 조정대상지역 취득 시 2년 이상 거주요건 면제 ② 제155조 제20항: 임대주택의 거주주택 비과세 특례 적용 시 거주주택의 2년 이상 거주요건 면제 ③ 제159조의4: 장기보유특별공제 표2 적용 시 [보유기간×4%+거주기간×4%]의 2년 이상 거주요건 면제 "상생임대주택 요건을 모두 갖추면" 1세대 1주택 비과세 적용 시 조정지역에서 2년 거주를 안 해도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하며, 거주주택 비과세 특례 적용 시 거주주택에서 2년 이상 거주를 안 해도 거주주택 비과세 특례 적용이 가능하고, 1세대 1주택 비과세 적용 시 12억 초과 고가주택인 경우 장기보유특별공제 표2 적용(최대 80% 공제)이 가능합니다. 3 임대차 계약서 관리 직전 임대차 계약서와 상생임대차 계약서는 계약이 종료하더라도 버리지 마시고, 해당 주택을 양도할 때까지 잘 보관해야 할 듯 합니다. |
그러면 임차인이 법인이면 어떻게 될까요?
이번 기재부 발표에서 법인 임차인에 대한 언급은 없었습니다. 유권해석을 받아봐야합니다...저 개인의견은 임차인이 누구든 임대인에게 혜택은 동일하게 주어져야한다고 생각합니다.
사례 1
문 : 주엽동에 거주하는 A씨는 힐스테이트를 2019.4월에 잔금과 동시에 임차인에게 1,000/90에 임대를 주고, 2021.4월에 5%만 올려서 재계약을 했습니다. 이 계약은 상생임대차계약인가요?
답 : 이 분은 아직 상생임대인이 아닙니다. 두 번째 계약에서 5% 이내로 올려 계약했지만,
계약 싯점이 21.12.20~2024.12.31 사이에 있었던 것이 아니기 때문에 다음 만기가 되는 2023.4월에 5%이내로 인상하여 계약해야 비로소 상생임대인이 됩니다.
사례 2
문 : 킨텍스 꿈에그린에 거주하고 있는 B씨는 원래는 지방에 살다가 2년 거주요건을 채우기 위해 올해 1월 임차인을 내보내고 7개월 째 본인이 살고있습니다. 지금 다시 새로운 임차인과 임대차계약을 한다면, 상생임대차계약을 인정받고, 2년 뒤에는 바로 양도해도 비과세일까요?
그리고 전에 임차인의 전세는 6억 이었는데, 새로운 임차인과는 반전세로 보증금을 1억으로 한다면 월세는 얼마까지 받아야 5%이내 인상한 계약이 될까요?
답 : 본인이 입주하다가, 혹은 공실 상태로 두다가 새로운 임차인과 다시 계약을 하더라도 직전 임대료에서 5% 이내로만 인상해서 계약하면 상생임대인으로 인정됩니다.
전세 6억을 보증금 1억으로 한다면, 법정 전월세전환율을 지켜서 5%이내로 계산하면 월세는 187만원 이내로 계약해야합니다.
