가족간 저가양도와 증여의 세금 비교( 양도세. 증여세. 취득세 ) > 세법(양도세 등)

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양도세 가족간 저가양도와 증여의 세금 비교( 양도세. 증여세. 취득세 )

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 706회 작성일 24-03-19 10:44

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"올레킨텍스 부동산"은 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^

얼마전 지인한테서 덕양구 아파트를 자녀에게 주고 싶은데, 어떻게 하는 것이 좋은 지 상담을 받았습니다.

부모가 다주택자(3주택자)라서 어차피 양도세 비과세는 안되는데, 그러면 증여를 해야하는지도 궁금해 했습니다.

해당 아파트에는 현재 명의를 가져갈 자녀가 거주를 하고 있다고 합니다.

부모가 비과세가 되는 상황이라면 저가양도가 가장 유리하겠지만, ( 이전 글 참고 ▶▶▶ 저가양도 )

부모가 3주택 소유자라서 양도세를 내야하는 상황이니, 이럴때는 증여가 무조건 유리할까요? ........아닙니다. 그것은 실제로 양도세와 증여세를 계산해 보아야 알 수가 있습니다.

감정평가사에게 해당 아파트의 평가를 받아보니 3억4000으로 평가되었습니다. 그리고 아래에 양도세와 증여세 계산 과정을 거쳐서 실제로 계산해보았습니다.

증여할 때의 증여세, 저가양도할 때의 양도세를 위한 시가의 평가는 매매가액 >> 감정평가액 >> 매매사례가액 >> 공시가격(기준시가)의 순서로 가격을 결정합니다. 감정평가를 받았으므로 3억4000으로 증여세와 양도세를 계산합니다.

자녀에게 양도를하면, 양도세(지방세 포함)와 취득세를 합해서 부담해야할 총 세금은 3,423만원입니다

자녀에게 증여를하면, 증여세와 취득세를 합해서 부담해야할 총 세금은 5,948만원입니다.

실제로 계산을 해보니 증여보다 매매를 하는 것이 세금을 훨씬 적게 냅니다.

그리고 매매를 하면 세금 뿐만이 아니라 다른 장점도 있습니다. 자녀가 부모와 자식간에 매매로 소유권을 이전할려면, 자녀가 모아놓은 돈이 있어서 실제로 부모계좌로 매매대금을 지불해야 증여로 보지 않고 매매로 인정을 받습니다.

이때 가족간의 거래는 특수관계인(부모와 자식, 형제자매, 친인척)간의 거래라고 하여 시세보다 30% 저렴하게 매매해도 정상적인 거래로 인정을 해줍니다.("저가양도"라고 합니다.) 따라서 자녀가 준비해야할 자금이 훨씬 줄어들게 됩니다.

앞의 글에서 저가양도에 대해서는 자세히 다룬 적이 있습니다. (이전 글 참고 ▶▶▶ 저가양도 )

자녀에게 시세의 30%까지 저렴하게 양도하더라도 증여로 보지 않습니다. 하지만 양도세는 5%까지만 허용하니 양도세는 시세대로 계산해야합니다.

주의 : 저가양도로 가족간에 매매할 때의 양도세와 취득세는 계약서 상의 매매가격 즉, 실거래가 기준이 아니라, 감정평가한 가격으로 납부해야합니다.

감정평가금액이 3억4000만원이므로 30% 저렴하게 하여 2억4000으로 매매가 가능하죠~~~ 그리고 만일 지난 10년동안 자녀에게 증여를 전혀 한 적이 없다면, 5000만원 적은 금액 1억9000 만원으로 매매계약서를 작성하면 증여가 5000만원 이루어지지만, 5천만원까지 증여공제를 받으므로 증여세는 없습니다.

그리고 50% 정도 대출을 받는다면 1억 정도의 자금으로 매매가 가능하고, 만일 대출을 받는 대신 전세를 끼고 매매를 한다면, 현재 전세가가 2억3000천만원 정도이니 돈 한푼 없이도 자녀에게 소유권 이전이 가능합니다.

그리고 빠트리면 안될 중요한 사항이 있습니다. 현재 매수할 자녀가 30세 미만이고,부모님 소유의 주택에 거주하고 있으므로 동일세대원입니다.

이런 상태에서 그냥 자녀가 매매로 부모 아파트를 취득하게되면, 비조정지역의 3번째 주택을 취득하는 것이 되어 8%의 취득세 중과를 받게됩니다. 따라서 세대분리가 가능한지 검토해보아야합니다.

세대분리가 가능할려면 단순히 주소만 따로 이전한다고 하여 되는 것이 아니고, 일정한 조건을 충족해야하는데......

세대분리 요건

** 30세 이상인 자

** 혼인한 자

** 30세 미만이면, 일정한 소득이 있는 자(아래 상세설명 참고)

** 결혼 후에 사별 혹은 이혼한 자

상세설명

** 30세 미만이면, 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상( 현재, 연소득 1,100만 이상)이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자인 경우는 제외한다.