힐스테이트, 일산더샵, 원시티 오피스텔 임대인 중에는... 공급이 많을 때 임대차계약을 2천/70~100만에 계약하고, 계약이후에 주택임대사업자등록을 한 경우... 현재 시세는 3000/150 이니, 8년 주임사를 등록했다면, 단순하게 계산해보아도 50~70만x 6년(72개월) = 앞으로 약 3,500~5,000만원의 임대수익의 손실이 예상됩니다. 전세의  경우는 당시에 2억3천~3억이하로 계약이 되었는데, 현재 시세는 4억5천~5억 정도입니다.

방법이 있을까요?​

요점정리

* 임차인이 있는 상태에서 2019.10.23일 이전에 주택임대사업자 등록을 한 경우만, 임대인이 최초임대료 5% 초과 인상을 주장 가능.

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* 임차인과 합의하거나, 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인과 계약하는 경우에는 5%를 초과하여 시세대로 임대료를 올릴 수가 있다.

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* 만일 임차인이 계약갱신청구권을 주장하면, 현재 국토부 해석대로 하면 5% 초과하여 임대료를 올릴 수가 없다. ​(법해석의 문제이므로 판례로 언제든지 뒤집힐수 있는 사항)

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*​ 임차인은 5% 이내를 주장하고, 임대인은 시세대로 인상을 주장한다면,

① 임차인과 충분한 대화로 서로 양보하여 원만하게 5% 이상 인상에 합의한다 (순순히 응해줄 임차인이 있을까 ???) 

② 민사조정을 통해 임차인과 협의를 이끌어낸다.

③ 민사소송으로 법원의 판결을 구한다.  

 법률의 규정

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[민간임대주택에 관한 특별법]

제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다. <개정 2019. 4. 23., 2020. 8. 18.>

1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료

2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료

부 칙 <법률 제16386호, 2019. 4. 23.>

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

................ 중략...................

제4조(최초 임대료 및 임대차계약신고에 관한 적용례) 제44조제1항 및 제46조제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용한다.

 국토부 해석

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 9.10.24일 전 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 계약이 있는 경우라면, 당시 민간임대주택법 제44조제1항에 따라 임대사업자가 최초임대료를 정할 수 있습니다.   

"다만, 주택임대사업자 등록을 한 주택의 임차인의 경우라고 할지라도 주택임대차보호법상의

계약갱신요구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면

그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 하므로, 임대료 인상률 5%가 적용된다고 보아야할 것입니다."

임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않은 사항이라면 민간임대주택법 제44조제1항에 따라 최초 임대료는 임대사업자가 정할 수 있으므로 임대사업자가 최초 임대료를 정할 수 있습니다. 

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 (제 개인적인 생각은 주택임대사업자를 등록하면, 임차인이 원하면 8년 동안은 갱신계약이 가능하므로

계약갱신청구권이 끼여들 필요조차 없으며, 특별법인 민특법에 관련 규정이 엄연히 존재함에도.. 임차인을 배려한답시고, 국토부가 무리하게 일반법인 주택임대차보호법을 민특법에도 끌어와서 쓰겠다는 주장으로 밖에 보이지 않습니다.)