새집 살때 취득세 중과세율 주의해야... > 세법(양도세 등)

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취득,종부세,임대소득세 새집 살때 취득세 중과세율 주의해야...

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,786회 작성일 22-05-06 15:43

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올레킨텍스"는 세법을 전문적으로 연구하는 중개사입니다 ^^

먼저 5월9일 발표한 빅뉴스 "소득세법 시행령" 개정 내용을 간략히 정리한 것이 있으니 관심있는 분은 ===▶ 아래클릭

http://olleh.dodocat.com/archive/3020/97

지방세(취득세)도 개정이 예상되고, 정부는 추진할 것으로 생각합니다.

왜냐하면 일시적2주택 상태로 새 집을 취득하는 경우에는 취득세도 개정이 되어야 의미가 있습니다.

일시적2주택 상태로 조정==▶ 조정으로 이사가는 경우, 양도세에서는 2년 이내 양도로 이번에 개정이 되었지만, 취득세는 여전히 1년이내 팔지 못하면 중과세 8%입니다.

하지만 취득세는 법을 개정해야하므로, 전 정부에서 중과규정을 만들었는데, 국회에서 민주당이 쉽게 동의해줄 지 의문입니다.

시간이 좀 더 걸릴 것으로 예상합니다.

개정될 때까지는 현행 세법의 규정을 따라야하므로 여기서는 기존의 규정을 설명하겠습니다.

요점정리

① 일시적2주택 기간내에 종전주택을 양도하면 취득세 중과를 받지 않는데, 조정>>조정으로 이사갈 경우, 임차인 유무와 상관없이 무조건 1년이내 양도해야한다.(양도세에서는 임차인이 있으면 임대차 종료시 까지 양도가 연장되지만, 취득세에서는 1년내에 종전주택을 양도하지 못하면 8% 중과세이다.)

② 증여를 잘못하면 12%의 엄청난 취득세를 낼 수 있다.

③ 2020.8.12일 이후 취득한 오피스텔은 재산세를 주거용으로 변동신고했거나 주택임대사업자를 등록했다면 다른 주택 취득할 때 특히 주의해야한다.

목 차

1) 취득세 1세대의 기준

2) 중과 주택수의 산정

3) 취득세 세율

- 매매의 취득세율

- 증여의 취득세율

4) 일시적2주택

그동안 양도세와 주택임대사업자에 대하여 많은 내용을 다루었는데,

이번 글은 새 주택을 취득할 때 취득세에 관련한 내용입니다. 취득세는 상가나 토지를 취득할 때도 발생하지만 오늘은

주택에 대해서만 설명합니다.

2020.7.10일에 지방세법 개정안이 실시되기 전까지만 해도 사실 취득세는 크게 복잡하지 않았습니다.

주택의 취득세 중과는 극히 일부에 국한된 사항이었기 때문입니다.

그런데 정부는 주택에 대한 수요를 억제한다고, 다주택자가 신규주택을 취득할 때 최고 12%까지 취득세를 중과할 수 있게 하였습니다. 증여의 취득세율도 최고 12%까지 인상했습니다.....

결과는.... 잘 아시다시피 집값은 잡히지 않았고, 이제 국민들은 양도세에 이어 취득세 중과를 받지않기 위해서 머리를 싸매야하는 상황이 되어버렸습니다.

문제는 취득세 중과를 받게되면, 1~2십만원이나 1~2백만원 수준이 아니라 수천만원, 많게는 1억 이상의 중과 세금을 내야한다는 것입니다. 예를 들어 7억 정도의 아파트를 취득하면서 중과세 8%에 해당하면, 5,600만원을 취득세로 내야합니다.

취득세의 전체적인 내용보다는, 오늘 글에서는 취득세 중과의 기본적 내용을 정리하고, 실무에서 많이 발생하는 사례에 대해서 설명합니다.

2020년 지방세(취득세) 개정안의 주요 골자는 3가지입니다.

① 다주택자에게는 중과세율을 부과한다.

② 2020.8.12 이후 취득하는 분양권과 입주권, 오피스텔(주거용)도 중과주택수에 포함시킨다.

③ 증여의 취득세율을 대폭 인상한다.

④ 중과에서 제외되는 주택이 있다.

중과 적용 제외 주택

다음의 주택을 취득할 때는 소유 주택수에 관계없이 기본세율(1~3%)을 적용한다.

- 공시가격 1억이하의 주택,(오피스텔은 시가표준액 1억이하)

- 노인복지주택. 문화재주택. 가정어린이집. 농어촌주택. 사원용주택 등

세대의 기준

취득세도 양도세처럼 1세대가 보유한 주택수에 따라 중과세율이 달라지므로 1세대의 범위가 중요한데 양도세와는 대체로 동일하지만 차이점도 있다.

① 양도세는 실질에 의해 판단하고 취득세는 형식(주민등록표)에 따라 판단한다. 예를 들어 아버지(58세)와 아들(32세)이 주민등록만 분리되어 있고 실제로는 한 집에서 생계를 같이하고 있다면, 양도세에서는 동일세대(1세대)로 판정하지만, 취득세에서는 형식에 의거 각각 다른 세대로 판단한다.

② 동거봉양 합가의 경우 양도소득세에서는 60세가 기준이고, 취득세에서는 65세가 기준이 된다. 양도세에서는 합가한 날 기준 60세 이상이어야하지만, 취득세에서는 65세 이전에 합가해도, 주택을 취득한 날을 기준으로 65세 이상이면 별도세대로 인정된다.

그리고, 양도세에서는 직계 존속에 조부모도 인정되지만, 취득세에서는 조부모는 제외된다.

③ 30세 이상이면 독립세대(세대분리하면)로 인정된다.

④ 30세미만이고 미혼인 자녀는 독립세대로 인정이 되지 않는다. 하지만, 30세 미만이더라도 결혼했거나 일정한 소득이 있다면 독립세대로 인정된다.

주택수의 산정

양도세처럼 세대를 기준으로 소유한 주택수에 따라 중과세율이 달라지므로 주택수를 정확히 판정하는 것이 중요한데, 양도세와 비슷하면서도 많이 다르다.

① 공시가격 1억이하의 주택은 주택수에서 제외한다.

② 상속주택은 5년 동안 주택수에서 제외한다.(2020.8.11일 이전에 상속받은 주택은 8.12일 부터 5년을 새로 기산함)

③ 2020.8.12일 이후에 취득한 입주권과 분양권은 주택수에 포함한다.(8.11일 이전에 계약하고, 8.12일 이후에 취득한 입주권과 분양권은 제외한다)

④ 오피스텔은 2020.8.12일 이후에 취득하고 + 주거용 재산세 변동신고 혹은 임대주택 등록을 하면 주택수에 포함된다.

중과 주택수 제외 주택

다음의 주택은 주택수에 포함되지 않는다.

공시가격 1억이하 주택, 가정어린이집, 농어촌주택, 사원주택, 미분양주택, 1억이하(시가표준액) 저가 오피스텔 등

취득세 세율

취득세 중과세율은 위의 표를 이해하면 됩니다.

매매의 취득세율

* 무주택자가 1주택을 취득할 때는 어느 지역이든 중과없이 주택 가액에 따라 1%~3%

* 기존 주택이 조정지역이든, 비조정지역이든 상관없이 신규 주택을 취득하는 지역이 어디냐에 따라 중과세율이 결정된다.

** 2번째 주택을 조정지역에 취득하면 8%.....비조정지역에 ,취득하면 1~3%

단, 일시적 2주택의 경우에는 조정지역에 취득하더라도 1~3% (아래에 설명)

** 3번째 주택을 조정지역에 취득하면 12%....비조정지역에 취득하면 8%

** 4번째 주택부터는 조정, 비조정 모두 12%

ex) 강원도 비조정 지역에 1채를 가지고 있는데 일산(조정)에 새로 1채 더 구입하면 8%이다.

일산에 1채를 소유하고 있는데, 강원도 원주(비조정)에 1채 더 구입하면 중과 안하고 1~3%.

증여의 취득세율

개정전에는 3.5%의 단일세율이었지만 개정하면서 엄청나게 올려버렸습니다. 정부가 다주택자에 대한 양도세와 보유세를 강화하자, 양도를 하는 대신 자녀에게 증여를 많이 하게 되었습니다. 이에 정부는 증여도 틀어막기위해 세율을 3배이상 올렸죠~

조정지역의 공시가격 3억 이상의 주택을 증여하면 12%

단, 1세대 1주택자가 소유주택을 배우자,직계존비속에게 증여하면 기본세율 3.5%

위의 표는 아주 간단하지만, 이해를 하기 위해서는 좀 더 살펴 볼 필요가 있습니다.

비조정지역의 주택 증여는 전혀 문제가 안됩니다. 즉 3.5%.

조정지역일지라도 공시가격이 3억미만의 주택이라면 다주택 여부에 상관없이 역시 중과하지 않고 3.5%.

조정지역의 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여한다면, 1주택을 소유한 경우에 한해 주택가액에 상관없이 중과하지 않습니다.

예제 1) 2주택인 부모가 자녀에게 시가 5억, 공시가격 2억8천만원 파주아파트(조정지역)를 증여하면 취득세는?

정답) 3.5%, 증여는 공시가격을 기준으로 판단한다. 다주택자이고, 조정지역일지라도 공시가격 3억이하 이므로 중과아님.

예제 2) 1주택자인 삼촌이 조카에게 공시가격 5.4억인 주엽동 두산아파트의 지분 50%를 조카에게 증여하면 취득세율은 얼마일까요?

정답) 12%, 지분 50%이면 2.7억이므로 3억 이하여서 1%로 판단하기 쉬우나, 지분으로 주더라도 전체 공시가격이 3억 이상이면 12%, 다만 취득세액을 계산할 때는 2.7억 X 12%= 3,240만원

예제 3) 1주택자인 부모가 공시가격 14억인 "원시티 52평 테라스" 아파트를 아들에게 증여하면 취득세율은?

정답) 3.5%, 공시가격이 아무리 높더라도 1주택을 소유한 자가 배우자, 직계존비속에게 증여하면 3.5%

일시적 2주택 (중요한 내용입니다)

양도세의 경우에는 특례규정을 두어, 요건을 충족한 일시적 2주택의 경우 양도세 비과세가 가능합니다.

그러면 취득세의 경우에는 어떨까요. 취득의 경우에는 일시적 2주택을 인정하지 않을까요?

그렇지 않습니다. 일정한 요건을 충족하는 일시적2주택의 경우에는 역시 취득세 혜택을 주는데..... 비과세는 아니고, 중과를 배제하고 1~3%의 기본세율을 부과합니다.

그런데.... 취득세의 일시적2주택 규정은 양도세와는 다르니 특별히 주의를 요합니다. 양도세와 동일하게 생각했다가 수천만원 취득세 중과를 받을 수가 있으니, 신규 주택을 취득하기 전에 꼼꼼히 따져보아야합니다.

[법률의 규정]

지방세법 시행령

제28조의5 (일시적 2주택) ① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.

③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다. <신설 2020. 12. 31.>

[본조신설 2020. 8. 12.]

법 조문은 항상 이해가 쉽지않습니다. 위의 일시적2주택 규정도 바로 이해하기가 쉽지는 않습니다.

알기쉽게 정리하면 다음과 같습니다.

** 조정지역 ▶ 조정지역으로 이사가는 경우에는 1년이내에 종전주택을 양도해야한다.

** 비조정 ▶조정 이사가는 경우에는 3년이내에 종전주택을 양도하면 된다.

** 조정 ▶비조정, 비조정 ▶비조정은 그냥 1~3%

법 조문에는 상세히 설명되지 않았지만 가장 중요하고, 까딱 잘못하면 수천만원의 중과를 받을 수 있는 내용이 숨어있습니다.

취득세 중과의 개념이 최근에 나왔고, 양도세 일시적2주택 개념은 오래전부터 존재하여 양도세와 동일하다고 생각하기 쉬운데...

절대 그렇지 않습니다. 물론 양도세에서 개념을 가져와서 대부분 비슷합니다만....

양도세 비과세와 같이 생각했다가는 취득세 폭탄 받는 경우가 있으니, 특히 2가지 경우에 주의를 요합니다.(아래 내용)

"양도세"의 경우는 신규주택에 임차인이 있다면 (2년의 기한내에서) 임차인의 임대차기간 만기까지 종전주택 양도와 신규주택 입주가 연장됩니다.

하지만, 취득세에서는 무조건 1년이내 종전주택을 처분해야합니다.

다만, 1년이내 입주 조건은 없으며,

종전주택을 취득하고 1년 지난 후 신규주택을 취득해야하는 규정도 없습니다.

소형 오피스텔 소유자가 특별히 주의해야할 점이 있습니다. 2020.8.12일 이후에 취득하고 + 주거용변동신고, 혹은 주택임대사업자를 등록한 경우가 있습니다.(단, 취득세 중과주택수에서 제외되는 시가표준액 1억이하 오피스텔은 제외됨)

이렇게되면 해당 오피스텔은 취득세 중과주택수에 포함됩니다.

분양권의 일시적 2주택

새 아파트를 분양 받고 준공이 되면 종전주택을 처분하고, 이사를 가는 것은 종종 일어나는 일입니다.

그러면, 주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득한 경우에 취득세 중과를 받지 않기위해서는 어떻게 해야할까요?

혹은 분양권이 있는 상태에서 주택을 취득한 경우는 어떻게 될까요? 분양권이 아니고 조합원입주권이라면 어떻게 될까요?

여기에 대한 법률의 규정은 위의 박스 내용 중 지방세법 시행령 28조의5 ①항에 나와 있는데 약간 헷갈리게 나와 있습니다.

제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 ...중략 ...이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

조문의 후단을 보면....

종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다) ==▶▶분양권(입주권)+주택, 혹은 순서를 바꿔 주택+분양권(입주권) 모두 가능(양도세와는 다름)

"신규 주택을 포함한다"는 문장의 해석이 어려운데, 세무사님들이 해설한 것을 보니.... 입주권이나 분양권이 포함된 경우에는, 그 분양권 혹은 입주권에 의해 나중에 신축된 주택의 취득일(잔금일)을 기산일로 하여, 3년 혹은 1년 이내에 아무 주택이나 양도하면 취득세를 중과하지 않는다고 해석합니다.