부동산 시장의 혼란은 언제쯤 잠잠해 질까요. 개정 임대차법 시행 2년차를 맞았지만 현장의 갈등은 여전한데요, 갈등 유형 중 단연 독보적인 것은 '임차인의 계약갱신청구'와 '임대인의 실거주'입니다.

며칠전 이와 관련하여 임대인의 손을 들어준 중요한 판결이 나왔습니다. 

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주택임대차법에선 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있도록 했는데​ 

(※ 법 제6조의3) 그 사유 중 가장 대표적인 것이 바로 <임대인 본인이나 부모, 자녀 등의 실거주>인 바, "실거주 하겠다"는 집주인과 VS "믿지 못하겠다"는 세입자의 분쟁이 계속되고 있는 것입니다.

이에 관하여 작년부터 하급심 판례가 나오는 추세인데, 최근 서울중앙지방법원에서도  "실거주 목적으로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 경우, 집주인이 이를 객관적으로 입증할 필요는 없다"는 법원 판결이 나와 다시금 이목이 집중되고 있습니다. 어떤 연유로 이러한 판결이 내려졌는지 그 내용 함께 보시죠.  

실거주 목적이라는 집주인과

실거주가 거짓이란 임차인의 갈등

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2017년 1월, 세입자 A씨는 ㄱ씨 소유 서울 모 아파트를 보증금 8억, 월세 240만원에 임차하였습니다. 2018년 11월에는 임대차 계약을 갱신하여 월세 300만원, 계약기간은 2021년 1월까지 하기로 하였는데요, 계약만료를 4개월 앞둔 2020년 9월 경 집주인 ㄱ씨는 본인 실거주를 이유로 A씨에게 임대차 갱신 거절을 통보했습니다.

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이에 A씨는 "조건을 변경해도 좋으니 임대차 계약을 2년 더 연장하고 싶다"는 의견을 밝혔지만 ㄱ씨는 "실거주 목적이니 집을 비워달라"는 내용이 담긴 내용증명을 발송하여 갱신거절 의사를 명확히 하였습니다. 그러나 임대차 기간 만료 후에도 A씨는 집을 비우지 않았고 결국 ㄱ씨는 주택 인도소송을 제기하였습니다.

실거주 목적이 거짓이거나 표면적인 것에

불과하단 점은 임차인이 입증해야

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위 사건에서 법원은 임대인 ㄱ씨 손을 들어주었는데요, 이러한 판결이 나온 이유는 다음과 같습니다. (서울중앙지법 2021가단5013199 판결)

▲ 실거주 목적 사유는 과거의 사실 또는 향후 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 다른 갱신요구 거절사유(ex 차임 미지급, 주택 재건축, 무단 전대 등)와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래에 관한 것으로써 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 하는 점

▲ 임차인으로선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만, 임대인으로서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증하는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절 사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어려운 점

▲ 또한 개정 임대차법 제6조의3 ⑤항에선 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 차후 정당한 사유없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임차인에게 손해를 배상하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있는 점

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이에 재판부는 "개정법 취지와 내용 등에 비춰 봤을 때 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않아도 갱신요구를 거절할 수 있으며, 반면 임차인은 집주인의 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한단 점에 대해 주장 및 입증할 책임을 부담한다" 지적한 뒤,

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"본 사건에선 임차인 A씨가 주장하는 사정만으론 집주인 ㄱ씨의 갱신거절이 실거주 계획없이 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기 부족하다" 판결하였습니다.

집주인도 세입자도 패닉...

분쟁조정 사례 및 판례 주목해야

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작년 연말 국토교통부와 법무부는 임대차분쟁조정 주요사례를 담은 「분쟁조정 사례집」을 발간했습니다. (그만큼 관련 분쟁이 많았다는 반증이 아닌가 싶습니다) 사례집에는 계약갱신청구권에 관한 분쟁 조정사례를 다수 수록하여 관련 분쟁의 원만한 해결 가이드를 제공함과 동시에 임대인과 임차인 간 자율적인 문제 해결을 권장하고 있습니다.