여러분 안녕하세요! 오늘은 전세보증금 반환보증보험에 대한 

기초적이고 중요한 개념을 정리해드리겠습니다.

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전세보증금반환보증보험이란 여러가지 사정으로 인해

집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는

경우가 생겼을 때 주택도시보증공사와 서울보증보험

등의 보증기관에서 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 반환해

주는 상품입니다.

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명칭이 "전세보증금반환보증" 이라고 하여 전세계약만 대상이 된다고 생각될 수가

있지만, 월세계약의 보증금도 대상이 되는 것이니 월세계약 중에서 보증금의 금액이

높은 반전세의 경우는 특별히 유용한 제도가 되겠네요~

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임대차계약을 하고 입주를 하게되면 임차인은 가장 먼저 확정일자와 전입신고를 하게됩니다.

이렇게되면 보증금에 대한 우선변제권이 생겨 만일의 경우 후순위 권리자보다

먼저 보증금 반환을 확보하게 되니 선순위 권리자가 없거나 소액의 선순위가 있다면

보증금을 안전하게 지킬 수가 있습니다.

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문제는 주택의 가치가 많이 하락하거나, 전세시세가 많이 하락하여 동일한 가격으로 전세를 놓지 못하게되는

경우에는 임대인이 몇 억이 되는 보증금을 돌려줄 만한 현금을 준비하고 있는 경우가 대부분이니

임차인은 만기가 되어도 제 때 이사를 가지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 것이죠.

이 때를 대비하여 공공기관의 성격을 갖는 "주택도시보증공사", "주택금융공사", 그리고 민간 보증보험사인

"서울보증보험"에서 보험료를 받고 보증을 해주는 것입니다.

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만기가 1달이 지났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면

보증기관에서 대신 돌려주고 보증기관은 임대인에게 구상권을 행사하게 됩니다.

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​임차인은 임대인한테 받는 것이 아니라 보증기관에서 받으니 주택의 가치하락, 전세시세의

하락을 걱정하지 않아도 됩니다.​

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다만 임차인 입장에서 좀 불리한 점은 보증회사에 보증금 반환 청구를 신청 접수할 때는

살고 있던 집에서 퇴거한(이사를 나와야하는) 이후에 가능한데 돈도 돌려받지 못한 상태에서

다른 집을 구해서 나간다는 것이 자금마련 면에서도 어렵고 상당히 번거로운 사항입니다.

원래 전세보증금반환보증보험은 집주인의 동의가 필요했지만

2018년 이후부터는 집주인 동의 없이도 전세보증보험에

가입할 수 있게 되어 보장받으실 수 있다는 사실!

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또한 전세보증금이 3억 원 이하라면 연간 100만 원 내로

보험료에 대한 세액공제도 받을 수 있기에 참고하시면

좋을 듯 합니다.  

전세금반환보증보험에 가입하기 위해서는 주택도시보증공사 ( HUG라고함 )

서울보증보험( SGI 라고함 ) 등 보증 기관 홈페이지에서 가입할 수 있으며

위탁은행, 공인중개사무소에서도 가입할 수 있습니다. 보험 상품이므로 보증을 받는 대신

보험료를 보증기관에 납부해야합니다.

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주택과 아파트의 보증요율이 다른데... 보증요율은 HUG가 좀 더 저렴하여 아파트를

예로 들자면 HUG가 연 0.128%이고 SGI의 요율은 0.192% 입니다.

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실제로 보험료가 얼마인지 계산해 보면 만일 3억 짜리 아파트 전세 2년 계약을 했다고 하면,

3억 X 0.128% = 384,000원이고 2년 계약이니 2번 지불하게됩니다.

만일 가입 시기가 늦어지면 남은 일수에 대한 보험료만 납입하고 가입이 가능합니다.

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신규와 갱신계약 모두 가입할 수가 있으며,

가입 기한은 신규의 경우는 잔금지급일과 전입신고일 중

늦은 날로부터 가입할 수가 있으며 ~ 기한은 계약 기간이 1/2이 지나기 전까지입니다.

갱신계약의 경우는 만기 1개월 전부터 갱신된 계약 기간이 1/2이 경과하기 전까지입니다.

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또 한가지 더 말씀드리자면 전세반환보증보험은 주택의

LTV에 따라서 보증료를 할인받을 수 있는데요!

LTV란 주택담보인정비율이라고 하는데 선순위채권+전세보증금의 합금액을

임차하는 주택의 가치와 비교하여 그 비율이 낮을수록 보증료 할인이 많이 됩니다.

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사회취약계층의 경우에도 보증료 할인이 되는데 ​

만약 부부의 경우라면 부부합산 연 소득이 4000만 원

이하거나 연 소득 6000만 원 이하이면서 결혼한지 5년 이내

신혼부부, 미성년 자녀 3명 이상인 경우 보증요율을 40% 할인받을 수 있습니다. 

​자세한 자격 요건은

HUG 홈페이지에서 확인이 가능합니다.

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