일산엘로이 오피스텔과 퍼스트월드(데이앤뷰)아파트가  이제 입주를 시작했습니다. 실입주를 하는 분양자도 있지만, 임차인에게 임대를 주는 경우도 많이 있습니다.

■ 엘로이와 데이앤뷰- 전세계약의 어려움

그런데 얼마전에 발표된 정부의 부동산대책 때문에 임대차계약에 큰 악재를 만났습니다.  정부가 조건부 전세자금 대출을 전면 금지한 것입니다.

조건부 전세자금 대출이 금지되면, 전세자금 대출을 받은 임차인의 보증금을 받아서 임대인이 매매(분양) 잔금을 하는 것이 불가능해 집니다.

이 대책은 수도권의 모든 주택과 오피스텔에 적용됩니다.  전세를 끼고 매매하는 갭투자를 막아서, 서울에 천정부지로 치솟고 있는 아파트 가격 상승을 막기위한 대책입니다. 그런데 이미 분양이 완료된 엘로이나 데이앤뷰의 전세대출을 막아버리니, 지금 임대인들은 멘붕에 빠졌습니다.

■ 적용방법

그런데 갭투자(전세를 끼고 하는 매매)가 무조건 잔금이 안되는 것은 아닙니다.

① 이미 전세가 들어있는 주택을 전세끼고 매수하는 것은 괜찮다.

② 임차인의 보증금으로 분양잔금을 할 때, 임차인이 은행에 전세자금대출을 받지 않고, 순전히 자기의 자금으로 잔금을 하는 것은 괜찮다.

③ 분양 잔금을 하는 당일날 잔금과 동시에 "잔금납입확인서"와 "이체영수증"을 가지고 임차인이 은행에 전세자금 신청을 하면 가능하다(어쨌든 이경우도 일단 임대인이 먼저 잔금을 해야하고, 당일날 시행사로 부터 잔금확인서 등을 임차인에게 주면 임차인이 당일날 전세자금대출 신청을 하고, 입주기간을 최대한 당길 수가 있다.

④ 임차인의 보증금으로 분양잔금을 할 때, 임차인이 은행에 전세자금 대출을 받은 자금으로 매매(분양)잔금을 하는 것은 안된다.

즉,  분양자는 전세자금대출을 받은 임차인의 보증금으로 잔금을 납부할 수가 없는 것입니다.  

쉽게 말해, 전세자금 대출을 받는 임차인은 엘로이와 데이앤뷰를 계약을 할 수가 없습니다.   전세자금대출을 받지 않는 임차인은 문제가 없습니다.

보증금이 3.5억에서 4억이나 되는데, 자신이 보유한 현금으로만 계약하는 임차인이 얼마나 될까요? 대부분의 임차인은 금액의 차이는 있겠지만, 전세자금 대출을 받을 것입니다. 또 신혼부부 전세자금대출과 버팀목 전세자금 대출을 받는 사람들이 많은데, 이 분들도 마찬가지로 계약이 어렵습니다.

이 정부 대책을 수도권의 모든 주택과 오피스텔에 적용됩니다.  

■ 임대인이 대출을 받고 월세 임대, 혹은 잔금납부 후 전세는 OK

결국 엘로이와 데이앤뷰 분양주는 은행에 대출을 최대한 받아서 먼저 잔금을 하고, 그 이후에 월세로 임대로 주든가, 아니면 정히 전세입자를 구하고자 한다면. 일단 대출을 받아서  분양 잔금을 하고, 그 후에 전세 임차인과 계약하고 그 보증금으로  은행대출금을 (중도상환수수료를 부담하고) 중도상환을 하는 것입니다.

그런데, 은행은 대출을 해 줄 때 개인의 DSR을 적용합니다,  소득이 충분치 않거나, 이미 다른 대출이 많이 있는 임대인은 은행 대출이 줄어들 수 있고, 아예 안나올 수도 있습니다. 

이런 분들은 전세자금대출을 받지 않는 임차인을 구하여 잔금을 치를 수 밖에 없는데, 그런 임차인을 많지가 않을 것입니다

가뜩이나 임대물건이 많이 나와 있는데, 임차인 구하기도 쉽지않다면 임대료가 더 하락할 수도 있겠습니다.ㅠ.ㅠ