상생임대계약은 임대인과 임차인 모두에게 혜택을 주는 계약으로써, 정확히 알고 잘 활용하면 아주 유용한 것이지요.

그래서 앞서 몇 번에 걸쳐 글을 썼는데, 이번에도 실제사례를 가지고 어떻게하면 임대인이 혜택을 볼 수가 있는지 알아보겠습니다. 

상생임대계약의 세부적인 내용은 이 전의 글을 참조하시면 됩니다.(아래)

** 상생임대계약의 주요내용

** 상생임대계약에 대한 기재부 유권해석

** 상생임대계약의 실제 사례1

** 상생임대계약의 실제 사례2

상생임대계약은 두 번째 계약을 직전 계약의 임대료에서 5% 이내로 계약해한다는 것과, 두번째 계약이 2021년12월20일~2024년12월31일 사이에 이루어져야합니다.

그리고 직전계약은 1년6개월 이상 유지시켜야하며, 상생임대계약은 2년을 유지해야합니다. 

이런 조건을 충족하면 임대인에게 비과세를 위한 2년 거주요건을 면제해주어 2년 보유만해도 비과세 혜택을 주는 제도입니다.

제도의 내용만 보면 굉장히 단순한 것 같지만, 실제로 임대차 현장에서는 여러가지 상황이 벌어지고, 판단이 쉽지 않은 상황도 많이 나옵니다.

오늘 소개하는 실제 사례는 중간에 임차인이 바뀌는 경우입니다.

일산더샵 오피스텔을 소유한 임대인께서 얼마전 상담을 위해 방문하셨는데, 아래는 오피스텔 준공이후 이 분의 임대차계약 내용입니다.

2020-9-15 최초 임차인A 계약 (2천/120만)

2022-9-15 A가 갱신청구권 사용하여 5% 인상하여 재계약(2.1천/126만)

2023-7-27 A가 월세 연체로 계약해지

그런데 임대인은 사정상 내년 3월까지 본인이 더샵에 잠시 입주하여 살다가 다시 임대를 줄려고 계획하고 있습니다.

이 분은 임차인A와 임대차 계약 2년을 맺고,  2년 만기 시점인 2022년 9월 15일에 임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 5%만 인상하여 2년 연장계약을 체결했습니다. 여기서 최초계약(2020.9.15)은 직전계약이 되고, 5% 인상한 두 번째 계약(2022.9.15)은 상생임대계약이 됩니다.

그런데, 두 번째 계약이 2년을 채워야하는데, 10개월이 지난 시점에 임차인이 월세를 연체하여 임대차계약이 해지 되었습니다. 즉 2년을 유지하지 못한 것이죠.

기획재정부는 직전계약은 1년 6개월 이상, 두번째 상생임대계약은 2년을 채워야 하지만, 중도에 임차인이 나간다면, 동일한 금액 혹은 그 이하의 금액으로 나머지 기간을 채우면 인정을 해주기로 하였습니다. 

그리고 임차인이 나간 후, 잠시 임대인이 입주했다가 다시 새로운 임차인을 구하더라도 직전계약은 1년6개월, 상생임대계약은 2년을 채운다면 역시 인정을 해주기로 하였습니다.

따라서 임대인은 본인이 입주하여 내년 3월까지 거주하다가 이전 임대료(2.1천/126만)와 동일한 금액 혹은 더 낮은 금액으로 새로운 임차인과 계약을 하고, 1년 2개월이 경과하면 비과세를 위한 거주요건 2년을 면제받아서 2년 거주하지 않아도 양도세 없이 양도할 수가 있습니다.

---- 감사합니다 ----