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양도세 상생임대계약에 대한 기재부 유권해석

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 951회 작성일 23-02-13 16:32

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"올레킨텍스"는 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^

작년에 새정부가 내놓은 부동산 정책 중에 "상생임대주택"이 있습니다.

이 정책으로 임대인은 비과세를 위해, 굳이 2년 거주요건을 채우기 위해 임차인을 내보내고 본인이 입주하지 않아도되고,

임차인은 임대료가 5% 이내로 인상되니 쌍방 모두에게 혜택이 되는 정책이고, 많은 분들이 상생임대계약을 했습니다.

(상생임대 계약의 자세한 내용은 먼저 쓴 글 참조바람. ===▶▶ 상생임대계약 중요 내용)

오늘은 상생임대주택 특례와 관련한 몇 가지 중요한 유권해석 사례입니다.

그 중에 임대 기간과 관련한 중요한 내용은 첫번째 계약은 1년 6개월, 두 번째 계약은 2년을 유지해야 인정을 받습니다.

그런데 만일 임차인이 사정에 의해 중간에 이사를 가게되어 계약기간을 채우지 못한다면 어떻게 될까요?

법률 규정대로 라면 임대인은 정해진 기간을 채우지 못해 혜택이 날아가게 되므로, 임차인에게 계약기간을 채우라고 요구하여, 임차인이 만기전에는 이사도 못가는 상황에 빠질 수가 있는 것이죠~

여기에 대해 기재부가 유권해석을 내놓았습니다.

[문서번호]	기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10)	[세목]	양도
[납세자회신번호]
[제 목]
임차인의 사정으로 의무임대기간을 충족하지 못하여 새로운 임차인과 종전의 임대차계약과 동일한 계약을 체결하는 경우, 소득령§155의3 적용 여부
[요 지]
“직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대기간(이하 “종전 임대기간”) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정함)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것임
[답변내용]
【질의】｢직전 임대차계약｣ 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과 하지 않는 임대차계약을 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기전출하여 다시 새로운 임차인과 임대차계약(이하 “쟁점임대차 계약”)을 체결한 경우, 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있는지) (제1안) 상생임대주택 특례 적용 가능(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있음) (제2안) 상생임대주택 특례 적용 불가(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 없음) 【회신】｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 “종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.
[관련법령]	소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례】

결론은.... 새로운 임차인과 종전의 임대차계약과 낮거나 동일한 임대료로 계약하여 나머지 임대기간을 채운다면 인정을 해준다고 합니다.

다른 중요한 유권해석도 있는데, 중개 현장에서 흔히 나타나는 사례들입니다.

★ 매매를 하면서 매도인이 임차인이 되는 계약을 "취득 당일"임대차계약 체결시 이것은 직전 임대차계약에 해당한다.

★ 임차인이 법인인 경우 상시 주거용 사택으로 사용하는 경우 상생 임대주택 특례 적용이 가능합니다.

★ 매매계약을 한 후에 잔금 전에 매도인이 전세 임차인을 구하여 임대 계약을 체결하고... 잔금 당일에 매수인이 임대 계약을 승계하여 임차인의 전세보증금으로 잔금을 치르는 경우... 이 계약은 직전 계약이 아닙니다. 왜냐하면 매수인이 주택을 취득한 후에 맺는 계약을 첫번째 계약으로 인정하는데, 이 계약은 매수인이 주택을 취득하기 전에 매도인이 맺은 계약을 승계한 것이기 때문입니다.

★ 마찬가지 이유로 분양을 받은 아파트의 잔금을 하기위해 소유권 이전등기 전에 임차인을 찾아 임대계약을 하고, 분양 잔금일에 임차인의 보증금으로 잔금을 치른다면 그 역시 직전계약으로 인정을 받지 못합니다.

이런 형태의 진행은 현장에서 흔히 일어나는 일인데.... 상생임대의 첫 번째 계약으로 인정받지 못한다하는 다소 의아한 해석이 나오는 이유는 상생임대주택 특례를 규정한 소득세법 시행령 제155조의3 ①항의 1에서 조문 상의 "1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여..."라는 문구 때문으로 보입니다. 상생임대계약이 되기위해서는 반드시 주택을 취득한 후에 맺은 계약이어야한다는 것입니다

제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022. 8. 2.>