다주택자의 양도세, 킨텍스 오피 + 아파트2개 + 분양권
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 610회 작성일 24-03-15 19:32본문
"올레 부동산"은 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
시티프라디움을 소유하고 있는 K씨의 주택 보유 상황입니다. 부동산 불경기에 앞으로 양도 계획에 대해 상담하셨습니다.
A주택 : 2015년 5월 원흥 도래올APT 취득===> 7년 거주후 2년째 임대중 3억 양도차익 B주택 : 2019년 1월 킨텍스 시티프라디움 취득 ===>10년 장기임대주택 등록, 임대중 C주택 : 2022년 9월 검단 apt 취득 ===> 거주중. 3억 양도차익 D분양권 : 2024년 1월 검단 분양권 취득, 3년 전매제한, 2027년 2월 준공예정 |
분양권 포함 4주택이라서 좀 복잡해보이는데, 단순화 시킬 수가 있습니다.
① 2021.1.1 이후 취득한 D분양권은 양도세 계산할 때 주택수에 포함합니다.
따라서 K씨는 양도세를 판단할 때 4주택 보유자입니다. 그런데 B주택은 임대주택을 등록하여 지금 당장 양도하지 못합니다. 다만, 다른 주택을 양도할 때 주택수에서 배제됩니다.
따라서 K씨는 3주택자로서 A, C, D 보유하고 있다고 생각하면 됩니다. 그런데 D분양권은 3년 전매제한이 있으므로 현재 처분 가능한 것은 A와 C입니다.
가정이지만, 만일 D분양권이 없다면, B는 주택에서 제외되므로 A와 C는 일시적2주택으로서.... C취득 후 3년 이내(2025.9월 까지) 도래올APT를 양도하면 비과세입니다. |
그런데 D분양권이 존재하고 D가 주택수에 포함되어 3주택자이므로, A와 C 어느 것을 양도하더라도 양도세를 내야합니다. A를 양도하면 보유기간이 9년으로 장기보유특별공제를 약 18% 받을 수가 있습니다. (다주택자이지만, 비조정지역이므로 양도세 중과는 받지않습니다)
② 거주 중인 검단의 C아파트는 올해 9월이면 2년이 되고, A보다 C를 먼저 양도하더라도 기본세율로 양도세를 납부하는 것은 마찬가지입니다. 그런데 보유기간이 3년이 안되어 장기보유특별공제는 받지 못합니다.
③ 이 분은 어쨌든 A, C, D 중 2개를 과세로 양도하고 나머지 한개는 거주주택 비과세로 양도가 가능합니다.(물론 D는 아파트로 준공한 후에 거주주택 비과세가 가능하죠.)
④ 물론 다른 방법을 생각해 볼 수도 있겠습니다. 시티프라디움은 2021년도에 10년 주택임대사업자등록을 했는데, "거주주택비과세" 혜택 외에는 실질적으로 세제혜택이 없습니다.
그리고 거주주택 비과세는 평생1회만 가능하므로 시티프라디움을 보유하고 있는 한, 한채 만 비과세를 받을 수가 있습니다. 그러므로 시티프라디움을 과태료를 부담하고라도 양도를 해버린다면, 나머지 3개 중에서 2개는 양도세 비과세를 받을 수가 있는 방법이 있습니다.
시티프라디움을 과태료를 부담하고 양도한 후에, 상황을 보면 A와 C가 양도차익이 커서 2개를 모두 비과세를 받는 것이 가장 좋은데, D분양권 때문에 불가능합니다. 따라서 A와 C 중 한개는 과세양도한 후, 나머지 1개를 D분양권과 일시적 2주택으로 비과세 받으면 됩니다.
~ 감사합니다 ~
