"올레 부동산"은  복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ 

 상생임대계약이란???

1. 상생임대주택의 요건을 갖춘 경우 1세대1주택 비과세, 장특공제 표2의 공제율, 거주주택 비과세 적용 여부를 판단할 때 2년 거주 요건을 충족한 것으로 보고 거주요건을 면제해줍니다. 

2. 상생임대주택의 요건

** 직전임대차계약(첫 번째 계약)에 따른 임대 기간이 1년 6개월 이상일 것.

** 상생임대계약 체결 시 임대료 인상이 직전 계약 대비 5% 이내일 것.

** 상생임대계약(두 번째 계약) 기간은 2년 이상일 것

** 상생임대계약을 2024.12.31.까지 체결하고 임대가 개시될 것

 사례

1주택자인 임대인 A씨는 2021.4월~23.4월까지 전임차인 K씨와 보증금 3억에 계약하고 K씨는 만기에 이사가고, 새로운 임차인 B씨와 2023.4.15~2025.4.15까지 힐스테이트 오피스텔 전세계약을 3억2천만원에 계약을 했습니다.

만일 임대인이 전 임대료 3억에서 5%만 인상하여 B씨와 3억1500만원에 계약했다면, B씨와 첫번째 계약이 상생임대계약을 체결한 것이 되어 2025년 4월이면 2년 거주요건 면제가 완성되어 바로 양도해도 세제 혜택을 받을 수가 있었습니다.

그런데 B씨와의 첫번째 계약이 전 임대료에서 5% 초과되어 상생임대계약으로 인정을 받지 못하고, 만기에 다시한번 5%이내로 인상하여 계약해야만 상생임대계약이 됩니다.

문제는 계약만기가 2025년 4월 15일인데, 상생임대계약의 혜택은 24.12.31일까지 계약을 체결하고, 임대가 개시된 것만 인정합니다.

 그렇다면, A씨는 세제혜택을 볼 수있는 방법이 없을까요? 

방법이 있습니다. 

첫번째 계약은 1년 6개월 이상만 유지하면 되므로, 1년 6개월이 되는 2024년 12월에 계약을 조기 종료하고, 동일한 임차인과 갱신계약을 2년 체결하여 새로운 임대차계약이 개시되면 문제가 없겠습니다.  

핵심은 1년 6개월이 지난 첫번째 계약을 만기 전에 조기 종료하고, 2024.12.31일까지 기존의 임차인과 갱신계약을 맺는 것입니다. 

임차인 중에는 만기(25.4월)에 퇴거하고자, 새로운 계약을 안하려 할 수도 있는데... 그렇더라도 상관이 없습니다. 일단 갱신 계약을 하고, 그 임차인이 2025.4월에 나가더라도 동일한 금액으로 새로운 임차인을 구하여 2년을 채우면 상생임대계약으로 인정을 받을 수가 있으니까요. 이런 경우는 임차인을 잘 설득하여 협조를 받는 것이 중요하겠네요~~~.