실전세법③ 신규 주택 취득 후 1년내 입주 + 양도까지 해야 비과세 !!!
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,122회 작성일 21-08-20 18:43본문
요점정리 ★ 조정지역 ==>조정지역으로 취득하는 경우 신규주택을 2019.12.17일 이후에 취득하는 경우에는 일시적2주택 비과세를 받기위해서는 신규주택 취득일로부터 1년내 종전주택을 양도하고, 1년내 신규주택에 입주까지 마쳐야 비과세를 받을 수가 있다. 단, 취득 당시에 임차인이 거주하고 있다면, 그 기한을 임대차 만기까지 최대 2년을 연장할 수 있다. ★ 만일 1년내 종전주택을 양도하지 못하더라도... 3년 이내에 양도하기만하면 중과세가 아닌 일반세율로 과세한다. ★ 3년이 지나 양도하면 그 때에는 2주택 중과세율을 적용한다 |
얼마 전에 저희 사무실에 찾아오셔서 상담한 고객님의 경우입니다.
현재 2주택 상태이고, 양도세 관련하여 상담을 위해 내방해 주셨습니다.
[보유 주택 상세]
|
계약 |
취득 (잔금납입) |
현재 상황 |
힐스테이트 일산 (종전주택) |
2017.3(분양권) |
2019 . 4 |
거주 중 |
반도 유보라 (신규주택) |
2020.9(분양권) |
2021.2 |
임대 중, 계약기간 2021.4 ~ 2023.4 |
고객님은 신규주택(반도)을 2020.9월에 계약하고, 2021.2월에 취득을 하였고, 신규주택 계약일에 종전주택(힐스)과 신규주택(반도)이 모두 조정지역에 위치하여 힐스테이트를 비과세로 양도하고자 한다면, 반도유보라 취득한 날로 부터, 1년 이내에
힐스테이트를 양도하고, 1년 내 반도유보라에 입주까지 마쳐야합니다.
그리고, 분양권의 취득(계약)은 신규주택의 계약으로 봅니다.
만일 반도유보라 취득 당시에 임대 중이었다면, 임대차 만기일까지 양도와 입주가 연장되겠지만,
취득일인 2021.2월에 임차인은 존재하지 않았으므로,
고객님은 2022.2월 까지 힐스테이트를 양도하고, 반도유보라에 입주까지 해야 힐스테이트를 비과세가 가능합니다.
그런데 현재 임차인은 계약기간이 2023 년까지 이므로 힐스테이트를 일시적2주택 비과세를 받고자 한다면, 임차인의 양해를
구하여 ...(아마도 금전적인 보상이 필요하겠지요.) 임차인을 1년이 되기 전에 내보내고, 본인이 입주하면서
힐스테이트를 양도해야 합니다.
1년 내에 상황을 정리하지 못한다면, 바로 2주택 중과세를 받는 것은 아니고, 3년내 힐스테이트를 양도한다면
일반세율로 양도세를 납부하게됩니다. 그리고 3년이 지나 양도하게 된다면 그때에는 중과세율을 적용하여 2주택
중과세율 20%를 가산하게 되죠~
그런데 1년내 힐스를 양도하지 못하더라도 힐스를 비과세를 받는 한 가지 방법은 남아있습니다.
그것은 반도유보라를 주택임대사업자 등록을 하는 것이죠. 주택임대사업자 등록을 하고 바로 힐스를 양도해도
비과세가 인정되고, 향후 5년 이상만 주택임대사업자를 유지시키면 세금을 추징당하지 않습니다.
요즘은 세테크를 잘해야 자신의 재산을 지킬 수가 있습니다.
세법 상담은 ......올레킨텍스 공인중개사 031-932-8787
법률의 규정 소득세법시행령 제155조(1세대1주택의 특례) ①항 2호 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다. 가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 |
