즉 최대한 세금을 가장 적게 내면서   A 양도 - B 양도 - C 취득 순서로 이동하고 싶은 것입니다.

판단을 위해서는 A, B 주택의 계약과 취득 시점을 살펴보아야합니다.

고객님들의 상담을 해보면, 언제 계약하고 취득했는지에 따라 그 결과는 하늘과 땅 차이입니다.

복잡하고 까다로운 현행 세법에 대한 정확한 지식을 바탕으로 적절한 매도와 매수 시기를 정밀하게 찾아내고 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.

세법이 많이 변동되면서, 먼저 따져보아야할 것은 팔려고 하는 주택의 비과세를 위해서

① 2년 보유요건인지, 2년 거주요건인지 판단하는 것입니다.(이전 글 링크 ▶▶비과세 2 년 보유? 2년 거주?)

A 아파트는 2017.8.2대책 이전에 취득해서 2년 보유요건입니다.

B 오피스텔은 2017.8.2대책 이전에 취득한 분양권인데, 분양권 취득 당시에 무주택이라서 2년 보유요건입니다.

② 그리고, 일시적2주택이라면, 몇 년 안에 종전주택 A아파트를 양도해야하는 지 판단해야 합니다.

그런데 이 몇 년 안에 팔아야하는 지를 판단하는 기준을 기획재정부가 지난 5월25일에 유권해석으로 발표했는데

관련내용은 아래에 있는데, 굉장히 까다롭습니다. 개인이 판단하기는 어려움이 있으므로 

반드시 세무 전문가의 도움을 받아서 판단해야할 것으로 봅니다.

기재부가 발표한 원문입니다. 이 내용에 대해서는 따로 정리하도록 하겠습니다.

어쨌든, 상담 고객님의 경우는  신규주택B (힐스 오피)를 취득하고, 3년 이내에 종전주택A (마두동 아파트)를 양도하면

일시적 2주택 비과세가 가능합니다.

신규주택 힐스 오피스텔을 2019.5월에 취득했으므로 마두동 아파트는 3년 이내, 2022년 5월 까지만 양도하면 비과세입니다.

그리고 바로 힐스 오피를 양도해도 비과세가 될까요???

2021년 1월 1일 부터는 최종1주택이 된 후 새로 2년을 보유 혹은 거주해야 비과세를 해준다는 규정이 새로

생겼습니다. 하지만 김ㅇㅇ씨의 경우는 마두동 아파트를 비과세로 양도하므로 새로 2년이 리셋되지 않으며,

힐스는 비과세 요건을 충족했으므로 힐스를 바로 양도해도 비과세입니다.

(이전 글 링크 ▶▶ 2년보유,거주의 기산일)

힐스 취득 ▶▶ 3년내 마두동 아파트 양도(비과세) ▶▶바로 힐스테이트 양도(비과세) ▶▶ 새 아파트 매수

이상의 순서대로 진행하면 김ㅇㅇ씨는 마두동 아파트와 힐스테이트 오피를 모두 비과세로 양도할 수가

있으며 다른 주택으로 갈아 탈 수가 있습니다.

그런데 여기에는 현실적인 어려움이 하나 있습니다. 힐스까지 비과세가 되는 것은 알겠는데...

힐스를 양도하고 새 아파트를 매수할 때까지 어디서 살란 말인가?  전세라도 얻어야하나???

그.렇.지.는. 않습니다. 힐스를 양도하기 전에 미리 이사갈 새 아파트를 구입하더라도, 힐스와 새 아파트가 다시

일시적2주택 상태가 되어서....... (새 아파트가 조정지역이라면) 1년 내에만 힐스를 양도하고, 새 아파트에 입주까지 하면

힐스는 비과세를 받을 수가 있습니다. 

만일 새 아파트에 임차인이 거주하고 있다면, 임차인 만기 때까지 양도와 입주를 연기할 수가 있습니다.(2년의 범위 안에서) 

힐스 취득 ▶▶ 3년내 마두동 아파트 양도 (비과세)▶▶새 아파트 먼저 매수▶▶힐스테이트 양도(비과세)

그런데 이렇게 새 아파트를 먼저 취득하면 2주택째 인데 , 취득세 중과의 문제는 발생하지 않을까요?

지금은 조정지역에 두번째 주택을 취득하면 8%의 중과세율을 부과합니다. 하지만 양도세와 마찬가지로

일시적2주택 비과세로 종전주택을 양도하면 취득세를 중과하지 않습니다.

 감사합니다.~^^