양도세 입주권과 주택을 보유한 경우의 양도세
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 797회 작성일 23-06-19 15:56본문
"올레 부동산"은 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
요점정리 * 입주권을 양도하여 비과세를 받을려면, 주택으로 소유하다가 재개발 재건축으로 입주권으로 변한 원시 입주권만 해당한다. 따라서 입주권을 매입(승계입주권)하여 다시 입주권 상태로 팔게되면 양도세를 내야한다. * 입주권을 양도하여 비과세를 해주는 것은 관리처분 인가후 멸실(철거) 이전에 2년 거주, 보유요건을 충족한 주택이 입주권으로 변한 것이다. * 비과세요건을 충족한 입주권을 보유하고, 주택을 취득한 지 3년 이내에 입주권을 양도하면 비과세 양도가 가능하다. |
원시티 아파트를 보유한 손님인데, 아파트 외에 입주권을 하나 가지고 있습니다.
양도를 할 경우에 양도세를 적게 내는 방법에 대해 문의해 오셔서 분석해 보기로 합니다.
분양권과 입주권은 주택이 아닙니다. 주택을 취득할 수 있는 권리입니다. 따라서 원칙적으로는 양도할 때 세금을 내야합니다. 하지만 원래 주택이었다가 입주권으로 변한 것은 비과세를 해주는 경우가 있습니다.
입주권은 두 종류가 있는데, 하나는 주택으로 취득했다가 재개발 재건축으로 인해 입주권으로 변한 것을 원조합원 입주권 혹은 원시 입주권이라고 합니다. 또 다른 하나는 원조합원으로부터 입주권을 매매로 취득한 승계입주권입니다.
입주권 상태로 양도할 때 비과세를 해주는 것은 원조합원 입주권이고, 승계입주권을 양도하면 세금을 내야합니다.
입주권이 비과세를 받을려면 멸실(철거) 이전에 2년 거주, 혹은 보유 요건 등 비과세 요건을 충족한 것이어야합니다.
즉 입주권으로 변하기 전에 주택 상태로 처분했어도 비과세가 되는 것이어야합니다.
이번 사례의 A씨는 최초에 2015년에 마두동의 아파트를 구입했고, 2017년 5월에 원시티 아파트 분양권을 취득했습니다.
그리고 2018년 1월에 마두동아파트를 비과세(일시적2주택)로 양도했으며, 2017년 7월에 서울 재개발지역의 빌라를 구입했습니다. 그리고 2019년 9월에 원시티아파트가 준공되었으며, 서울 빌라는 2021년에 6월에 관리처분인가가 나서 현재 재개발이 진행되고 있으며 입주권 상태로 보유하고 있습니다.
2015년 12월 호수마을 아파트 매수,
2017년 5월 원아 분양권 취득 ==> 2년 거주요건
2017년 7월 서울 재개발지역 빌라 취득 (2년 보유요건) ▶종전주택
2018년 1월 호수마을 아파트 양도(일시적2주택 비과세)
2019년 9월 원시티 취득(잔금일) ▶신규주택
2021년 6월 서울 빌라 관리처분인가==▶입주권
복잡해보이지만, 심플하게 정리할 수 있습니다.^^ 즉 이분은 입주권1개와 아파트 1채를 보유한 상태입니다.
그리고, 빌라를 먼저 취득하고, 원시티 잔금을(취득)하여 일시적2주택 비과세가 되는지 따져봐야합니다.
그리고, 몇가지 체크해야할 사항이 있는데...
- 첫째, 서울 빌라는 비과세를 위해서 2년 거주요건인가? 보유요건인가?
네, 서울 빌라를 취득 당시에 비조정지역이었으므로 2년 보유 요건입니다.
- 둘째, 서울 입주권을 먼저 팔면 비과세가 가능한가?
아닙니다. 입주권을 양도할 때 비과세를 받기위해서는 멸실 이전에 그 주택이 비과세요건을 충족하고, 주택(여기서는 원시티아파트)을 취득하고 3년이내 입주권을 양도하면 비과세(일시적2주택)가 됩니다.
그런데.... 멸실 이전에 비과세 요건은 충족했지만, 신규주택 취득 후 3년이 지나버렸습니다. 입주권 양도시 비과세는 불가능하군요
- 셋째, 원시티 아파트를 양도할 때 비과세를 위해서 2년 거주요건인가?
네, 원시티는 분양권 계약시에 비조정지역이고, 잔금시에는 조정지역입니다. 그런데 원시티 분양권을 취득할 때 유주택세대였으므로 2년 거주해야합니다.
- 넷째, 원시티에는 2년을 거주하지 않아서 올해 12월에 4년 째 만기가 돌아오면, 임차인을 내보내고 입주하여 2년 거주요건을 채우고자 하는데, 서울에서 일산으로 이사를 갈려고하니 많이 고민이 된다.
이 분은 비과세 2년 거주요건을 채우기 위해 굳이 이사를 오지 않아도 됩니다. 작년에 "상생임대주택" 정책이 새로 생겨서, 직전 계약에서 임대료를 5% 이내로 인상하여 재계약을 하면, 2년 후에는 거주요건이 면제가 됩니다.
그래서 이분은 2년 거주요건을 채우기 위해 굳이 이사를 오지 않고, 임차인과 동일한 금액으로 재계약하기로 하였습니다.
입주권을 먼저 양도(과세)하면 원시티 아파트 1채만 보유하게 되고, 올해 12월에 현재의 임차인과 상생임대 재계약을 하고, 2년이 경과하는 25년 12월이면 비과세로 양도가 가능해집니다.
진행 과정은 아래와 같습니다
호수마을A----원아분양권----서울 빌라 취득(종전주택)----호수마을 양도
향후에 ..... ==> 입주권 양도(과세) ==> 원시티 양도(비과세)
복습정리 * 입주권을 양도하여 비과세를 받는 방법 (소득세법 제89조) 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 혹은 거주)을 충족한 기존주택을 소유한 1세대가 기존주택이 전환된 조합원입주권을 1개 보유하고, 해당 조합원입주권을 양도하는 경우로서 아래 어느 하나에 해당하는 경우에는 비과세를 적용합니다.(단, 양도가액 12억원 초과분은 과세)
① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 ② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 정리하면.... 비과세 요건을 갖춘 주택이 입주권으로 변한 것은 비과세가 된다. 그리고 주택이 있더라도, 주택을 취득하고 3년 이내에 입주권을 양도하면 (일시적2주택)비과세가 된다. |
....... 감사합니다 .......
