양도세 주택과 분양권을 보유한 경우의 양도세 비과세
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 885회 작성일 23-05-25 11:20본문
"올레킨텍스"는 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
분양권이 부동산(주택)이 아닌 것은 모두가 아는 사실입니다. 그래서 분양권을 양도하면 비과세를 받을 수 없고, 양도세율도 주택과는 다릅니다. 그리고 분양권의 보유가 주택의 양도세에는 전혀 영향을 주지 않았죠! 하지만 21년도 부터는 달라졌습니다.~
요점정리 ① 21.1.1 이후 취득한 분양권은 양도세 계산할 때 주택수에 포함된다. ② 따라서 이제 주택을 소유한 상태에서 분양권을 취득할 때는 그 주택을 팔 때의 양도세까지 고려해야한다. ③ 주택을 먼저 취득한 상태에서, 1년이 지난 후에 분양권을 취득하면 일시적2주택으로 비과세가 가능하지만, 주택 취득 후 1년 이내에 분양권을 취득하거나, 거꾸로 분양권을 먼저 취득하고 나중에 주택을 취득하면 비과세가 불가능하다(기재부 유권해석) |
얼마전에 전화로 상담을 요청한 분이 계십니다.
시티프라디움 오피스텔을 소유한 상태에서 23.11월에 운정 제일풍경채 아파트 분양계약을 한다고 합니다. 그리고 서울 재개발 예정지역 빌라를 구입할까 망설이고 있는데, 시티프라디움을 비과세로 양도하기를 원하고 있습니다.
2021.1.이전에 취득한 분양권은 주택을 양도할 때 양도세에 영향을 미치지 않았습니다. 분양권을 몇개를 가지고 있든,그리고 주택을 먼저 사고 분양권을 사든, 분양권을 먼저사고 주택을 사든.........
1주택자가 그 1주택을 양도할 때 비과세 요건을 충족했다면......분양권의 갯수, 분양권의 취득시기에 상관없이 1주택을 양도할 때 비과세를 받습니다.
하지만, 21.1.1 이후에 분양권을 취득했다면 세법이 달라졌습니다(주택 취득 시기는 21.1.1 전이라도 상관이 없습니다). 이제는 분양권도 양도세 계산할 때 주택수에 포함합니다.
1주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득할 때, 그 1주택은 일시적2주택으로 양도해야만 비과세를 받을 수가 있습니다.
1주택+1분양권의 일시적2주택 비과세라고 합니다.
주택을 취득하고 1년이 지나서 분양권을 취득해야하고, 분양권을 취득하고 3년 이내에 주택을 양도해야 비과세를 받습니다.
다만......3년 이내에 양도를 못해도 신규주택에 입주하는 조건으로 추가로 3년의 양도기간을 주게되니, 도합 최하 6년 이상의 비과세 양도 기한을 가지게 됩니다.
원래 이 규정은 1주택 + 1입주권의 양도세 비과세 규정에 있던 내용인데, 분양권에도 적용한 것입니다.
사례로 돌아와 이 고객님의 경우를 살펴보면....
시티프라디움 2016년 11월 분양권 계약 시티 2018년 12월 잔금 현재 2년 거주하여 비과세 요건 갖춤. 운정 풍경채 2022 사전청약 당첨 운정 풍경채 2023.11월 본계약 운정 풍경채 2027.5월 준공예정 |
위와 같은 상황이라면 그렇게 복잡하지는 않습니다. 운정 풍경채 분양권 계약을 하고 3년 이내에 시티프라디움을 양도하면 일시적2주택으로 비과세입니다. 3년이내에 양도하지 못하더라도 풍경채 완공전(27년 5월)에 양도하거나 완공후 3년이내(30년5월)에 시티를 양도해도 비과세가 가능합니다....단, 이경우에는 풍경채가 완공되면 반드시 3년 이내에 입주하고, 1년이상 거주해야합니다
그런데....... 이 분이 서울의 재개발 예정지구의 주택(빌라)에 투자를 한다고 하면 좀 복잡해집니다.
시티프라디움 취득 (2018.11월)
운정풍경채 분양권 계약 (2023.11월)
만일 추가로 서울 빌라를 취득하고자 한다면, 시티프라디움을 먼저 양도해야 비과세 받을 수가 있습니다. 그러면 ① 시티프라디움 양도(1주택 비과세) ==▶서울빌라 취득 ==▶풍경채 분양권 계약(2023.11월)이 되거나 ② 시티프라디움 양도(비과세) ==▶풍경채 분양권 계약(2023.11월)==▶서울빌라 취득이 됩니다.
최종적으로는 1주택과 1분양권이 남게되는데.... 이 사례에서는
①번은 빌라를 취득하고 1년이 지나지 않은 상태에서 분양권을 취득하여 일시적2주택 비과세 받지는 못하고, ②번은 분양권을 먼저 취득하고 나중에 주택을 취득하여 일시적2주택 비과세를 받지 못합니다.
정리 (21.1.1일 이후 취득한 분양권) 반드시 주택을 먼저 취득한 상태에서, 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고.... 분양권을 취득한 지 3년내 주택을 양도하면 그 주택은 일시적2주택 비과세가 됩니다. 만일 3년이내에 주택을 양도하지 못하면, 분양권이 주택으로 완성되기전에 양도하거나, 분양권이 주택으로 완공되고 3년 이내에 먼저 취득한 주택을 양도해야 비과세가 됩니다. 단, 이 경우에는 분양권으로 완공된 주택에 3년내에 입주하고, 1년 이상 거주해야합니다. 분양권을 먼저 취득하고 나중에 주택을 취득한다면, 차후에 어느 것을 먼저 양도하더라도, 먼저 양도하는 주택 혹은 분양권( 분양권이 완공된 주택 포함)은 반드시 양도세가 과세됩니다. |
그런데..... 만일 2021.1.1일 이후에 분양권을 연달아 취득하여 분양권이 2개라면, 나중에 모두 주택으로 변한 상태에서 일시적2주택 비과세가 가능할까요?
기재부는 이 경우에도 비과세는 불가하다고 유권해석을 했습니다.
[21.1.1일 이전에 분양권을 취득한 경우에 대해서는 다음에 자세히 다루어 보겠습니다.]
감사합니다.
