얼마전에 힐스테이트에 거주하시는 젊으신 분이 상담차 방문하셨습니다.

이 분은 힐스를 분양을 받았고 현재까지 본인이 거주를 하고 있다고 합니다. 

결혼은 했으나, 남녀 모두 주택이 있어서 양도세 때문에 혼인신고를 미루고 있다고하네요~

남여가 혼인을 할 때도 재테크를 고려해야합니다. 그리고 실제로 그렇게 하는 분들도 많구요~ 

그리고 요즘은 결혼 연령이 늦어지는 추세라서 남여 모두 작은 오피스텔이라도 1채 가진 상태에서 혼인하는 경우도 늘고 있습니다.

그런데, 혼인 전에 남여 중 한쪽이 주택을 소유하고 있는 상태에서 결혼 후 바로 주택을 취득하면 일시적 2주택 양도기한은 3년이내이지만, 혼인 전에 각각 주택을 구입한 상태에서 혼인신고를 한다면 혼인으로 인한 일시적2주택 비과세 양도기한은 혼인신고 후 5년이내에 양도하면 비과세가 됩니다.

남: ① 2019.3월에 A(힐스테이트) 잔금 취득 (거주중)

    ② 2021.7월 백석동 B(벨라시타) 오피스텔 취득(임대중) 

여: 올해 23.6월에 새로 취득한 C오피스텔 1채 보유(거주중)

이번 사례는 혼인으로 3주택이 되는 경우입니다. 드물게 나타나는 경우이며 저도 실무에서 접해보기는 처음입니다.

남자는 킨텍스 힐스테이트와 백석동 벨라스타 오피스텔을 소유하고 있는데, 일시적 2주택 상태로서 2024년 7월까지 힐스테이트를 양도하면 비과세입니다. 여성은 올해 6월에 투룸 오피스텔을 취득하고 거주하고 있습니다.

2주택자와 1주택자 혼인하는 경우인데, 위의 사례에서는 3채 모두 비과세로 양도가 가능합니다.

그리고 양도세 때문에 혼인신고를 미루고 있다고 하는데, 이제 여성분이 6월에 오피스텔을 취득했으므로 혼인신고를 하더라도 비과세 양도에는 문제가 없습니다.

만일 올해 8월 쯤 혼인신고를 한다고 가정하면, 

CASE 1, 힐스테이트를 먼저 양도 

① B벨라시타 취득하고 3년이내. & 혼인하고 5년이내에 A힐스테이트를 먼저 양도하면 혼인으로 인한 일시적2주택과 이사를 위한 일시적2주택이 적용되어 비과세인데 3년이 더 빠른 기간이므로 B벨라시타 취득 후 3년 내에 A힐스를 양도하면 힐스는 비과세입니다.

②-1 그러면 B벨라시타 + C오피스텔, 2주택이 남게되고 벨라시타를 혼인하고 5년이내에 먼저 양도한다면 이미 2년을 보유하였고 올해 7월에 상생임대계약을 했으므로 2년 뒤에 양도하면 비과세입니다. 그리고 마지막 남은 여성분 명의의 C오피스텔은 1세대1주택으로 비과세 가능합니다. ===> A ▶ B ▶ C 순서로 양도. 모두 비과세

②-2 2주택 상태에서 여성분 명의의 C오피스텔을 혼인하고 5년이내에 먼저 양도하더라도 비과세를 받을 수가 있으며, 남은 B벨라시타는 1주택이므로 비과세 양도가 가능해집니다.  A ▶ C ▶ B 순서로 양도. 모두 비과세

CASE 2, C오피스텔을 먼저 양도 

C ▶ A ▶ B 순서로 양도하는 것인데...이 순서로 해도 모두 비과세가 가능하지만...반드시 B보다 C를 먼저 취득한 상태라야 합니다.

C오피스텔 취득이 B벨라시타 보다 나중에 취득을 했다면 C오피스텔은 비과세를 받을 수가 없다고 합니다. 법규정에는 없지만 기재부의 유권해석이 그렇다고 하네요. 이런 상황에 처해있는 분은 나중에 전문가 상담이나 기재부 사전답변을 받아보고 판단해야합니다.

그런데 3채 중 입지나 가격 면에서 A힐스테이트가 가장 좋아서, 마지막까지 보유하고 싶으므로.... 여성분의 C오피스텔과 가격이 별로 오르지 않는 벨라시타를 과세로 양도하고, 1주택 상태에서 힐스테이트를 본인이 원하는 시점에 양도하면 양도차익이 가장 큰 힐스테이트를 비과세를 받을 수가 있다고 상담해 드렸습니다.

정리하면 이렇게 됩니다.

*** 1주택자 ==▶ 2년 보유 혹은 거주후 양도하면 비과세

*** 이사를 위한 일시적 2주택자 ==▶①신규주택 취득후 3년내 종전주택 양도하면 비과세. ②일시적2주택 비과세 요건이 안된다면 1개를 임대주택 등록하고 양도하면 비과세.

*** 합가 2주택자(혼인, 노부모부양) ==▶혼인의 경우는 5년이내, 노부모부양은 10년이내 양도하면 비과세