오피스텔은 세금 부분에서는 다른 주택들(단독주택, 아파트, 다세대, 다가구 등)과는 많은 부분에서 다릅니다. 오늘은 가장 복잡하고, 조심해야할 양도세 부분에 대해서 알아봅니다.

오피스텔은 주거로서의 성격과 업무용(상가)으로서의 성격을 동시에 가지고 있어서, 양도할 때 어떤 성격으로 양도하느냐가 아주 중요합니다. 물론 99%는 주택으로 양도를 합니다만.

취득세와 마찬가지로, 핵심은 2가지입니다.

-① 오피스텔 자체를 양도할 때의 양도세

-② 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 양도할 때의 양도세

①[오피스텔 자체를 양도할 때의 양도세]

오피스텔 자체를 양도할 때의 양도세는 주택으로 양도하는 경우와 상가(업무용)로 양도는 경우로 나뉩니다. 

<주택으로 양도하는 경우>

주거용으로 사용하다가 양도하는 경우는 주택을 양도할 때와 동일하게 세법을 적용하게 됩니다.

비과세도 받을 수 있으며, 고양시가 지금은 조정지역에서 풀려 해당되지 않지만.... 얼마전까지는 다주택 상태에서 양도하면 20%, 30%의 중과세도 있었습니다. 

주택으로 양도를 한다면... 오피스텔 1채만 보유하고 비과세 요건을 충족한 상태에서 양도하면 1세대 1주택 비과세로서 세금을 내지 않습니다. 만일 다른 주택을 보유하고 있어서 비과세가 안된다면, 고양시는 이제 비조정지역이니 다른 주택을 몇 채를 보유하든 기본세율로 양도세를 납부하면 됩니다.

<상가로 양도하는 경우>

상가(업무용)로 사용한다는 것은 매도인이 사업자등록을 하고 매출을 발생시키는 등 주거가 아닌 업무용으로 사용하다가 양도하는 것을 의미합니다. 사업자등록에는 크게보면 본인이 사업을 하기 위하여 사업자등록을 하고, 그 오피스텔을 사업장으로 사용하는 경우가 있을 수 있으며, 다른 하나는 일반임대사업자 등록을 하고 사업자등록을 하는 임차인을 구하는 경우가 있습니다.

어떤 경우이든 사업자등록을 한 상태에서 양도를 하면 상가로 양도하는 것이 됩니다.

업무용(상가)으로 양도를 하면, 다른 주택이 없이 오피스텔 1채 상태에서 양도를 해도 비과세를 받을 수가 없습니다. 

세율을 자세히 보시면 상가로 오피스텔을 양도하게되면, 주거용으로 양도하는 것과 비교해, 비과세를 받을 수가 없다는 것과 단기보유 양도세율에서만 차이가 있습니다.

킨텍스의 오피스텔은 양도차익이 3억~4억에 달하고 비과세로 양도하지 못한다면 38~40% 정도를 양도세로 납부하게되니, 실제 상가로 양도하는 경우는 거의 없고 99% 주거로 양도하면서 비과세를 받고자합니다.

그럼에도 불구하고 중과세율이 존재하고 있을 때에는 최고세율이 82.5%에 달했으니 상가로 양도하는 것이 더 이득인 시기가 있었습니다.(지금은 고양시는 중과세가 없음.)

현재 고양시는 조정지역에서 풀려서 다주택자라고 할지라도 모두 기본세율로 양도하니, 비과세가 아니라면, 상가로 양도하든 주택으로 양도하든, 기본세율을 적용하여 납부하는 세금도 동일합니다.

예를 들어 아파트 1채와 킨텍스오피스텔 1채를 소유한 상태에서 오피스텔을 먼저 양도한다면 그 오피스텔이 주거용이든, 업무용이든 기본세율로 양도세를 납부하게 됩니다. 

그런데, 업무용(상가)로 양도하게 되면 더 신경쓰야하는 부분이 있는데, 바로 부가세에 대한 것입니다. 여기에 대한 설명은 내용이 상당히 길어지니 다음에 설명을 하도록 합니다.

②[오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 양도할 때]

오피스텔은 주거로도 사용이 가능하고 업무용(상가)로도 사용이 가능하다고 했습니다.

만일 아파트 1채와 오피스텔 1채을 보유한 상태에서 아파트를 먼저 양도하는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 이런 경우 오피스텔이 주거용이라면 2주택 보유자이고, 아파트를 양도하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수가 없습니다. 하지만, 그 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있다면 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.

오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 비과세로 알고 양도하다가 양도세 폭탄을 맞는 경우를 가끔 보게되는데, 정말로 조심해야합니다. 잘못 판단하는 대부분의 경우는 보유한 오피스텔을 업무용으로 사업자등록을 하고, 부가세 신고도 하고 있어서 당연히 1세대 1주택 비과세를 받을 것으로 안심하고 양도했다가 그 오피스텔이 업무용이 아니라 주거용이라고 판명되어 수천만원에서 억대의 양도세를 추징당합니다.

본인은 주택을 보유하면서, 작은 오피스텔을 1채 분양받고 월세를 받으면서 생활하시는 분들이 매우 많습니다. 분양 당시에는 임대 사업자등록을 하고 부가세도 환급받습니다. 이 상태는 완벽히 업무용 오피스텔이 맞습니다. 

그런데 나중에 준공을 하고 임대를 줄 때, 실제 사업자등록을 하고 사업을 영위하는 임차인을 구해야하지만, 대부분 주거로 사용하는 분들이 임차인이 되는데, 계약할 때 주소 전입을 못하게 하고 임대를 주게됩니다. 그러면, 그 호수는 세무서에는 임차인이 없는 공실 상태인 채로 업무용 오피스텔로 계속 남아있게 되죠.

그리고 임대인은 그 오피스텔은 주택이 아니라고 생각하고, 다른 주택을 비과세로 생각하고 양도를 합니다. 하지만 세무서는 양도인의 부동산을 파악하고 그 오피스텔에 임차인이 있는지? 그리고 그 임차인이 업무용으로 사용하는지... 주거로 사용하는 지를 여러 경로를 통해 확인을 하게됩니다.  이렇게 하여 수천~수억의 양도세를 추징당하는 사례가 종종 발생하게됩니다.

양도세는 실질과세의 원칙입니다. 건축물의 용도가 주택이 아닐지라도, 또 임대인이 사업자등록을 하고, 임차인도 사업자등록을 했더라도 실제로 주거로 사용하면 주택으로 판단하고 세법을 적용합니다.

심지어 임차인이 사업자등록을 하고 업무용으로 사용하기로 하고 임대차 계약을 했는데, 임대인 모르게 임차인이 주소 전입을 해서, 세무서가 주택으로 보고 임대인에게 세금을 부과하는 경우도 있습니다.

이런 저런 이유로 국세청이 오피스텔을 주거로 판단하여 다른 주택을 양도할 때 비과세를 인정하지 않고 세금을 부과하고, 여기 대응하여 납세자는 주택이 아니라고 주장하며 조세불복과 경정청구를 한 사례들이 많이 있는데, 대부분 국세청을 상대로 이기기가 대단히 힘듭니다. 

오피스텔을 소유한 상태에서 다른 주택을 비과세로 양도하고자 할 때는, 절대로 쉽게 판단하지 마시고, 반드시 전문가와 상담하고 진행할 것을 당부드립니다. 

얼마전에 킨텍스 오피스텔을 비과세로 알고 양도했다가...양도세 8천만원 폭탄 맞은 사례를 소개해 드린 적이 있었습니다.

 ====▶▶ 양도세 폭탄 사례

다음 오피스텔과 양도세② 편에서는 주택 1채와 오피스텔 1채를 보유한 상태에서 주택을 먼저 양도할 때 비과세 받는 방법에 대해서 알아봅니다.

  ... 감사합니다...