세금과 관련하여 오피스텔 만큼 복잡한 건축물도 없을 것입니다.

오피스텔은 그 명칭이 말해주듯이 주거용으로도, 업무용으로도 모두 사용이 가능한데 이런 이중적 성격때문에 정말로 세금이 복잡합니다.

즉 오피스텔은 경우에 따라 주거용 혹은 업무용(상가)으로 그때 그때 적용하다보니 일반인들이 정확히 이해하기가 아주 까다롭니다.

그래서 앞으로 몇차례에 걸쳐 오피스텔 세금과 관련된 내용을 정리해 보고자합니다.

- 오피스텔과 취득세

- 오피스텔과 양도세

- 오피스텔과 재산세

- 오피스텔과 종부세

- 오피스텔과 부가세

오늘 살펴볼 내용은 취득세와 관련된 내용인데, 2가지가 핵심입니다. 

-① 오피스텔 자체를 취득할 때의 취득세율

-② 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 취득할 때 취득세 중과 여부

★ 오피스텔을 취득할 때의 취득세율은 4.6% 단일 세율로 아주 간단합니다. 

주택의 경우는 매매가액에 따라 취득세율이 1%~3%까지 다양합니다만, 오피스텔을 취득할 때의 취득세는 설사 다른 주택, 아파트 100채를 보유하고 있더라도 주택 외 부동산으로 보아 4.6%의 취득세를 내면 됩니다.

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★ 한편, 주거용 오피스텔을 소유한 상태에서 다른 아파트나 빌라 등 주택을 취득할 경우는 얘기가 달라집니다. 이 때는 그 오피스텔의 상황에 따라 보유 주택수에 산입되어 취득세가 중과되는지를 잘 살펴야합니다.

취득세에 중과 개념이 도입되면서, 2020.8.12 이후에 취득하는 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔은 취득세 중과 주택수에 포함됩니다. 그런데 2020.8.12일 이후에 취득하는 모든 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되는 것은 아닙니다.

오피스텔이

취득세 중과 주택수에 포함되는 경우는

① 20.8.12 이후 취득한 오피스텔 + 그 오피를 주거용으로 재산세 변경 신청할 때.

(재산세 몇십만원 아낄려다가 취득세 수천만원 중과될 수 있다. 따라서 향후 주택 구입 계획이 있다면 재산세 변경 신청은 조심해야)

20.8.11 이전에 취득한 오피는 주거용으로 재산세 변경 신청해도 취득세 중과주택수에 포함안됨 

② 20.8.12 이후 취득한 오피스텔 + 그 오피를 주택임대사업자(주임사) 등록할 때.

주임사 등록하면 주거용 재산세 과세 대장 등재되고, 취득세 중과주택수에 포함됨.(주임사 등록하더라도 시가표준액 1억이하이면 주택수 포함 안됨) 20.8.11 이전에 취득한 오피는 주임사 등록해도 취득세 중과주택수에 포함안됨

​※ 2020.8.11일 이전에 오피스텔 분양권을 취득하고 잔금납부가 2020.8.12일 이후라면, 주임사 등록이나 재산세 변경신청을 해도 중과주택수에 포함되지 않습니다.(반도유보라에 이런 경우가 많이 있죠~)

먼저 쓴 글 참고 == ▶▶취득세 중과세율  

매매 취득세 중과세율 

* 무주택자가 1주택을 취득할 때는 어느 지역이든 중과없이 주택 가액에 따라 1%~3% 

* 기존 주택이 조정지역이든, 비조정지역이든 상관없이 그 주택이 몇번 째 주택이냐?.... 그리고 그 주택을 취득하는 지역이 어디냐?  에 따라 중과세율이 결정된다.

위 표를 설명해 보면,

** 2번째 주택을 조정지역에 취득하면 8%.....비조정지역에 ,취득하면 1~3%

단, 일시적 2주택의 경우에는 조정지역에 취득하더라도 1~3% 

** 3번째 주택을 조정지역에 취득하면 12%....비조정지역에 취득하면 8% 

** 4번째 주택부터는 조정, 비조정 모두 12%

[예제]

ex1) 강원도 비조정 지역에 1채를 가지고 있는데 일산(비조정)에 새로 1채 더 구입하면 1%~3% 일반세율. 

ex2) 일산(비조정)에 1채를 소유하고 있는데, 서울 강남3구 혹은 용산구(조정지역)에 1채 더 구입하면 8% 중과세율.

ex3) 1주택과 1오피스텔 소유자가 3번째 주택을 고양시 혹은 파주시(비조정지역)에 새로 취득한다고 할 때.....

① 소유한 오피스텔이 취득세 주택수에 포함되지 않는다고 하면, 비조정지역에 2번째 주택을 취득하는 것이므로 위 표에서 1%~3%의 일반세율.

② 소유한 오피스텔이 취득세 주택수에 포함되는 상황이라면, 비조정지역에 3번째 주택을 취득하는 것이므로 8%의 중과세율.

예를 들어 주택 1채와 오피스텔 킨텍스 반도유보라를 소유하고 있는데, 3번째 주택을 고양이나 파주시(비조정지역)에 아파트를 1채 더 취득한다면 여러 상황을 판단해야 합니다.

반도유보라는 2020.12월 이후에 잔금납부를 하고 취득이 이루어졌습니다. 분양 계약은 2017년 6월에 있었으니.....

 최초 분양자 혹은 2020.8.11일 이전에 분양권을 전매 취득했다면, 아무런 문제가 안됩니다 나중에 반도유보라를 주택임대사업자 등록을 하거나 재산세 변경 신청을 하더라도 취득세 중과 주택수에 포함되지 않으니 2번째 주택을 비조정지역에 취득하는 것이 되어 1~3% 취득세율입니다

2020.8.12일 이후에 반도유보라 분양권을 전매 취득했다면, 나중에 주택임대사업자 등록을 하거나 주거용으로 재산세 변경 신청을 한 경우에 한해 중과주택수에 포함됩니다. 따라서 이 경우에는 3번째 주택을 비조정지역에 취득하는 것이 되어 8% 중과세입니다.

참고 : 서울의 용산구,서초구, 강남구, 송파구를 제외한 전국의 모든 지역은 비조정지역임.

 ... 감사합니다 ...