앞의 글에서 오피스텔을 양도할 때의 양도세율과 비과세에 대해서 알아보았습니다.

이번 글에서는 주택1 + 오피스텔1,  2채를 보유한 상태에서 주택을 먼저 양도할 때 절세하는 방법에 대해서 알아봅니다.

만일 주택을 먼저 취득하고, 오피스텔을 나중에 취득했는데 일시적2주택 비과세가 가능한 상황이라면 문제가 되지 않습니다.

[일시적2주택 비과세 요건]

①주택을 취득하고 1년이 지난 후에 오피스텔을 취득하고, 

②주택은 비과세 요건을 충족(2년 거주 혹은 2년 보유)한 상태에서 

③오피스텔 취득하고 3년 이내에 주택을 양도하면 일시적2주택 비과세를 받을 수가 있습니다.

그런데 주택을 나중에 취득했거나, 주택을 먼저 취득했더라도 일시적2주택 비과세를 받지 못하는 상황이라면, 주택을 먼저 양도할 때는 양도세가 발생합니다.. 

만일 주택의 양도차익이 없거나 크지 않아서 양도세 부담이 없다면, 별 문제입니다만...주택이 양도차익이 커서 양도세가 많이 발생한다면, 주택을 비과세를 받을 수 있는 다른 방법을 고민해 보아야합니다.

이 때에는 오피스텔을 주택수에서 제외하여 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 받으면 됩니다. 주택수에서 제외하는 방법은 (주거용)주택임대사업자 등록을 하거나, (업무용)사업자등록을 하면, 주택수에서 제외할 수가 있습니다. 두 방법은 각각 장단점이 있습니다.

⑴ 오피스텔을 주택임대사업자 등록.

주택임대사업자 등록을 하면 본인이 직접 주거로 사용하는 대신 타인에게 주거용으로 의무기간 동안 임대를 주면, 여러가지 세제혜택을 주게됩니다. 예전에는 취득세, 재산세, 양도세, 종부세, 소득세 등에서 여러가지 다양한 세제 혜택이 주어졌습니다. (※이 때 임대등록은 시청과 세무서 양쪽에 모두 임대사업자 등록을 하는 것을 말합니다. 단지 주택임대소득세 신고를 위해 세무서에만 사업자등록을 하는 것을 의미하지 않습니다.)

특히 양도세에서 가장 파격적인 혜택이 있었습니다. 주택수가 2채 이상 다주택자라고 할 지라도 중과세를 적용하지 않았고, 8년 이상 임대등록을 유지하면 장기보유특별공제 50%~100% 감면혜택을 주었습니다.

 하지만 너무 과도한 혜택이라는 비판과 함께 주택가격 상승의 원인을 제공했다고하여 점점 세제혜택을 축소하였고, 현재는 새롭게 임대주택 등록을 하더라도 양도세에서는 "거주주택비과세" 혜택만 남아있습니다.

그래서 1주택 +1오피스텔을 보유한 2주택자가 오피스텔을 주택임대사업자등록을 하면, 주택수에서 제외되어 다른 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있는 것입니다.

그런데 임대주택으로 등록을 하더라도 과거보다 혜택이 많이 줄어들었다는 것이 고민스러운 부분입니다. 반면 의무임대기간은 10년으로 늘어났습니다. 이제는 세제 혜택을 거의 없고, 10년동안 매매할 수 없게되니 임대등록을 하는 분들이 많이 줄어들었죠. 

그리고 주택임대사업자등록을 하여 주택수에서 제외할려면 양도할려고 하는 거주주택에는 반드시 2년 거주를 하고 양도해야 비과세를 받을 수 있습니다. 비조정지역일 때 취득했다하더라도 반드시 2년 거주를 하고 양도해야 비과세입니다. 

이렇게 1주택을 거주주택비과세로 양도한 후에 오피스텔 1채만 남은 상태에서 차후에 양도하더라도 1세대 1주택으로 비과세를 받지는 못합니다. 이때에는 먼저 1주택을 양도한 시점 이후에 가격상승분에 대해서만 비과세를 받을 수가 있습니다.

그렇다고 하더라도 다주택자가 1주택 외의 다른 주택을 모두 임대사업자 등록을 한다면, 그 1주택은  비과세를 받을 수 있다는 장점은 분명히 존재하고 있습니다. 

⑵ 오피스텔을 업무용 사업자등록. 

오피스텔을 주택수에서 제외하는 또 다른 방법은 세무서에 업무용 사업자등록을 하여 오피스텔을 상가로 용도변경하는 것입니다.

사업자등록에는 크게 보면, 임대를 주기위해 임대사업자 등록을 하는 방법과 건물주 본인의 사업을 위해 사업자등록을 하는 두 가지 방법이 있습니다. 

두 방법 모두 주택수에서 제외되어 나머지 한 채를 양도를 할 때는 비과세가 가능합니다.

이 때 임차인은 전입신고를 해서는 안되고, 사업자등록을 하고, 매출을 발생시켜야합니다.그리고 임대인은 월세에 대해서 세금계산서를 발행하고, 부가세 신고를 해야합니다. 이렇게 세무서에 업무용 사업자등록을 하면 상가가 되어 주택수에서 제외되고, 다른 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수가 있습니다. 

주택을 비과세로 양도하면 업무용 오피스텔 1채만 남게됩니다. 추후에 업무용 오피스텔의 사업자등록을 폐업하면 주택을 새로이 취득하는 것과 같은 상태가 되고, 2년 거주 혹은 보유 요건을 충족하면 오피스텔까지 1세대1주택 비과세를 받을 수가 있습니다.

주택임대사업자 등록을 하면 오피스텔은 양도차익 전부에 대해서 비과세를 받지 못하는데, 사업자등록을 하고 업무용으로 만들면 추후에 오피스텔까지 전체 양도차익에 대해 비과세가 가능합니다.

이렇게보면, 무조건 업무용으로 오피스텔을 임대를 주는 것이 훨씬 유리한 것처럼 보이는데... 반드시 그런 것은 아닙니다. 

무엇보다 업무용으로 사용하는 임차인을 구하기가 상당히 어렵기 때문에 공실의 위험성이 있습니다. 그리고, 업무용으로 사용하고자하는 임차인들은 전세로는 구하지 않고, 대부분 보증금 2~3천에 월세를 들어오려고 하니 보증금을 많이 받고자하는 임대인은 업무용으로 임대를 주기가 어렵습니다.

현재 주거로 임대를 주고 있다면, 전세이든, 월세이든, 임차인이 있는 상태에서 시청과 세무서에 주택임대사업자 등록을 하기만하면, 간단하게 바로 주택수에서 제외시키고, 나머지 주택을 비과세로 양도가 가능합니다. 

하지만, 업무용으로 용도변경하여 주택수에서 제외시킬려고 하면, 기존의 주거용 임차인을 내보내고, 새로이 업무용 사업자등록을 할 수있는 임차인을 구한 다음에야 비로소 다른 1주택을 비과세로 양도를 할 수가 있으니, 상당히 번거롭고, 시간도 많이 걸리는 단점이 있습니다.

마지막으로 주의해야할 점은...

임대인 중에는 실제로는 주거로 임대를 주면서 임차인에게는 전입신고를 하지 못하게하면서 마치 공실로 두는 것처럼 하는 경우가 있습니다. 작은 원룸 오피스텔을 소유한 경우에 이런 경우를 가끔 보게되는데, 굉장히 위험한 생각입니다. 

세무서는 평소에는 아무런 조치를 취하지 않다가, 임대인이 다른 주택을 양도하고 양도세를 신고납부하지 않으면, 오피스텔에 대하여 실제 주거로 사용하고 있지는 않는지 조사를하고, 임차인이 주거로 사용하는 것이 밝혀지면 양도세를 추징하게됩니다.  

그러니 작은 원룸 오피스텔 하나를 주거로 임대를 준 상태에서 임차인이 전입을 안했다고 안심하고, 다른 주택을 양도하다가 잘못하면 수천만원에서 억대의 양도세를 추징당할 수가 있으니 정말 조심해야 합니다.