양도세 2021년부터 적용..2년 보유, 거주 기간의 기산일 리셋
페이지 정보
작성자 관리자 댓글 0건 조회 6,211회 작성일 21-02-16 14:35본문
2021년에 양도세 부분에서 가장 크게 변화가 있는 것이 "비과세를 위한 2년 거주 혹은 보유의 기산일 " 변경 입니다.
A씨는 작년에 취득한 장항동 원룸 오피스텔 1개(월세 임대)와 킨텍스꿈에그린 오피스텔을 1개 보유하고 있다. 이번에 사정상 꿈에그린 오피스텔을 팔고 다른 아파트를 구입할 예정인데, 장항동 오피스텔까지 2주택이라서 양도세가 작은 장항동 오피스텔을 먼저 양도하고, 1주택을 만든 다음... 2년을 거주한 꿈에그린 오피스텔을 양도하여 비과세를 받고자한다. 계획대로 A씨는 비과세를 받을 수가 있을까?
결론은... 2021년 부터는 이렇게 하면 A씨는 비과세를 받지 못하고, 일반세율을 적용받아서 최초 분양자라면 대략 2억 5천만원의 엄청난 세금을 내야한다.
|
2021년 1월 1일 부터는 1세대 1주택 비과세를 받기위해서는 다주택자의 경우에, 다른 모든 주택을 팔고, 최종적으로 1주택이 된 상태에서 새롭게 2년을 보유 혹은 거주해야 합니다.
새롭게 적용되는 규정을 정확히 이해하고 양도를 해야 세금 폭탄을 맞지 않습니다.
요점정리 ① 2021.1.1일 현재 1주택자라면, 고민없이 해당주택 취득일부터 기간을 계산하면된다. ② 2021.1.1일 현재 2주택 이상인 경우에는 최종 1주택이 된 날로부터 새로 2년을 보유 혹은 거주한 후에 양도해야 비과세가 된다. (직전주택 양도일부터 기산한다) ③ 하.지.만. 2021년1월1일 현재, 2주택 이상일지라도, 일시적 2주택 상태에서 직전주택을 비과세로 처분했다면, 해당주택 취득일부터 기산한다.
|
사례를 들어보는 것이 가장 이해가 빠릅니다.
박ㅇㅇ씨는 A ,B.. 2주택 상태에서 작년 2020년 12.10일에 B 주택을 양도하여 2021.1.1 현재 1주택자가 되었다.
===> 이 경우에는 A 주택을 양도할 때 비과세를 위한 2년의 기산일은 해당주택의 취득일이다.
만일 박ㅇㅇ씨가 두 채의 주택을 2021년 1.1일 이후에 양도한다면, 즉 2021년 이후 2주택 상태에서
A와 B 주택을 양도한다면 B를 양도한 후에 다시 2년을 보유 혹은 거주하고 양도해야 비과세가
된다는 것이 세법 개정의 핵심이다.
즉 이전에 A주택을 거주하고 보유한 기간이 아무리 길더라도 리셋되어 2년을 새로 카운터해야 한다.
이것을 직전주택 양도일 부터 기산한다고 표현한다.
하지만, 모든 규정에는 예외 규정도 있기마련.
만일 위의 두 번째 사례에서 2021.1.1일 이후에 2주택 상태에서 A 주택을 양도했는데,
일시적 2주택으로 비과세를 받은 경우에는 B 주택의 기산일은 해당 주택의 취득일이 된다.
만일 B 주택을 이미 2년 보유 혹은 거주 요건을 충족하고 있다면, A 주택을 양도한 직후, B 주택을
바로 양도해도 비과세를 받을 수가 있다.
지금도 문제가 되지만, 킨텍스 지역의 아파트와 오피스텔들은 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는 3년 기간 만료가 2022년 부터 시작됩니다. 내년 이후에는 이런 세법 개정을 모르고 양도를 진행한다면, 세금에서 큰 손해를 볼 수가 있으니 특히 조심해야합니다. |
비과세로 양도한다는 것은 비록 일시적으로 2주택을 소유한 상태지만, 부득이한 사유로서 2주택이 되었으므로 실질적으로는 1세대 1주택으로 인정해 주겠다는 것이니,
직전 주택을 비과세로 양도하여 1주택이 되었다면, 남은 주택은 해당주택의 취득일부터 2년을 기산해주겠다는 것이죠~
위의 3가지 경우는 가장 기본이 되는 원칙을 설명하고 있습니다.
기획재정부는 일시적2주택과 보유주택 기산일과 관련하여 7가지 쟁점 사항을
정리해서 설명해 놓았는데,앞으로 차차 "사례분석"을 통해서 설명해드리도록 하겠습니다.
기본을 잘 이해한다면, 다른 다양한 상황은 보다 쉽게 이해가 가능하죠~
좀 더 알아야 할 사항은
① 조정지역인 킨텍스에 주택을 취득하고, 이미 2년을 거주했다면 비과세 요건을 갖춘 것이지만,
2021년에 1채를 과세로 양도한다면...나머지 1채는 이미 2년을 거주했다고 2년 보유만 해서는 안되고,
2년을 거주까지 새로 해야합니다.
② 직전주택을 비과세로 양도하지 못해 2년을 새로 기산하더라도 장기보유특별공제기간은 리셋되지 않고
해당 주택의 최초 취득일부터 기산합니다. 즉, 비과세를 위한 2년 보유, 거주 기산일과 장기보유
특별공제를 위한 기산일은 세법에서는 적용하는 규정이 완전히 다른 개념입니다.
③ 이번 21년1월6일에 발표된 세법 시행령 개정안에 매매(양도)에 추가하여 "증여와 용도변경"도 포함되었습니다.
"세대분리와 멸실주택"은 적용에서 제외되었습니다.
④ 본인 주택1채 + (상속주택, 혼인과, 부모 봉양으로 인한 합가, 장기임대주택, 감면주택 등이 1채) +
이사를 위해 1채를 더 매수하면, 일시적 3주택이 되는 경우가 발생하지만, 이 경우에도 동일하게 적용됩니다.
법률의 규정
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ---------- 중 략 ---------
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12.> |
관련 자료
① 21.1.1 현재 1주택자의 2년 기산일 유권해석
양도, 기획재정부 재산세제과-1132 ,2020.12.24
관련주제어 ▶ 1세대 1주택의 범위
[ 제 목 ]
‘21.1.1.현재 1세대1주택인 자가 해당 주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일
[ 요 지 ]
‘21.1.1. 현재 1주택만 보유하고 있는 1세대가 해당 1세대 1주택 보
유 상태를 유지하다가 그 주택 양도 시 비과세 판정을 위한 보유기간은
양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산함
[ 회 신 ]
[질의]
개정규정(소득령§154⑤,대통령령 제29523호) 시행일 전에 다른
주택을 모두 양도하고 ‘21.1.1.현재 1세대1주택인 자가 해당
주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일
(제1안) 최종 1주택이 된 날
(제2안) 해당 주택의 취득일
[회신]
귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.
② 2년 기산일의 예외사유 추가
