일산에서 오피스텔을 보유하고 계신 분들 중에는 고양시청에서 아래와 같은 

"주거용 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고"안내문을 받은 분이 많을 것입니다.

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많은 분들이,​ 변동신고가 도대체 무엇인지? 

그리고 안내문에는 양도세 종부세가 과세될 수가 있다고 하는데.... 어떤 경우에 문제가 되는 것인지

알려달라는 전화를 자주 받고 있습니다.

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오늘은 오피스텔 재산세 변동신고와 관련되어 반드시 알아야 할 사항을 정리했습니다.

매년 6월1일을 기준으로 재산세와 종부세가  부과됩니다. 토지와 주택분으로 나누어 각각 따로 부과가

되는데, 오피스텔은 주거용 재산세 혹은 업무용(상가) 재산세 중 어느 것으로 부과받을 지를 소유자가 선택할 수가 있습니다.

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물론 일반사업자등록을 하고 업무용으로 사용한다면, 당연히 ​업무용 재산세를 부과 받으며,

주택임대사업자 등록을 했다면 주거용으로 부과받게 되어 선택의 여지는 없습니다. ​

이런 분들은 변동신고를 할 필요가 없습니다.​

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오늘 다루는 내용은.....​ 대부분의 일반적인 오피스텔...

다시말해 오피스텔을 분양받고, 본인이나 임차인이 전입신고를 하고 주거용으로 사용하는 오피스텔에 대한 내용입니다.​

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주거용으로 사용하고 있는데 또 무슨 주거용으로 신고하란 말인가 ???  

하는 의문이 들 수도 있겠습니다.

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오피스텔은 태생이 업무용입니다. 취득세도 업무용 취득세 4.6%를 납부합니다.

그리고, 재산세 역시... 업무용 재산세를 부과받게 됩니다.

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그런데 사업자등록을 하여 업무용으로 실제 사용하는 경우는 드물고,​

99% 이상의 소유자들이 전입하거나, 주거용 임차인을 두고 있습니다.

즉 주거 전용으로 사용하는 분들이 대다수라는 것이죠~​

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그런데, 재산세는 업무용 보다는 주거용이 약 30~40% 정도 저렴합니다​.

그래서 고양시에서는 친절하게도... 전입하여 주거용으로 사용하고 있다면, 재산세를 업무용으로 그대로 두지 말고....주거용으로 부과해 달라고 신청하면 세금을 ​깍아주겠다는 것이죠.

아무런 액션을 취하지 않고 가만히 있으면 계속해서 업무용 재산세를 부과하게됩니다.​

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킨텍스의 3룸 오피스텔의 경우 재산세가 100만원이 훌쩍 넘는데, 변동신고하면 40~50만원 줄어들죠~

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그러면 무조건 변동신고 신청을 하면 좋은 것아니냐 ???  

하지만, 반드시 그런 것은 아니라는 것입니다.

아무 생각없이 주거용으로 변동신고 했다가 나중에 수천만원 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다.​

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변동 신고를 하기전에 2가지 세금을 반드시 체크해 보아야합니다.​

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①​ 취득세 중과 주택수에 포함될 가능성

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    2020년 8.12일 지방세 개정안에서 다주택을 소유한 자가 추가로 주택을 취득하면 취득세를

    지역에 따라 8%, 12% 중과합니다.​

    그리고 여기에는 주거용 오피스텔도 취득세 중과 주택수에 포함되는데....다음의 2가지 요건이

    충족되는 경우에만 주택수에 포함됩니다.

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     ​★★① 2020.8.13 이후에 취득한 오피스텔 

​     ★★② 그 오피를 주거용으로 변동신고한 경우

      ​(8.12 이전에 분양권을 취득하고 ,8.13이후에 잔금후 등기한 오피스텔은 개정안을 적용하지 않으니 주거용 변동신고해도 문제없음)

     작년 8.13일 이후에 취득한 오피스텔(+분양권)을 주거용 재산세로 부과해 달라고 변동신고한 경우에는

     취득세 중과 주택수에 포함된다는 것입니다.

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     예를 들어 설명하면..... 2020년 9월에 킨텍스 반도유보라 원룸을 자녀에게 하나 사주고서

    재산세를 절세하기위해  이번에 주거용으로 변동신고를 합니다. 그러면 재산세는 ​아마도 십여만원

    적게내게 될 것입니다. 그리고 자녀가 몇년 뒤에 6억짜리 아파트를 

     분양받거나, 구입하게 된다면....

     만일 고양시 같은 조정지역에 취득이라면 8%​ 취득세율, 약 4,800만원의 어마어마한

     세금 폭탄을 맞게 되겠죠.

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    만일 오피스텔이 20년 8.13일 이후 취득한 것이고, 향후 주택을 구입할 예정이라면,

    잘 따져보고 주거용 변동신고​ 신청을 하시기 바랍니다.

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② 종부세 증가의 문제

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    오피스텔은 태생이 업무용이라고 위에서 언급했습니다.​

    따라서 원래 오피스텔은 종부세의 과세 대상이 아닙니다.

    종합부동산세법에는​

    종부세의 납세의무자는 주택분 재산세를 납부하는 자라고 명시되어 있습니다.

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   오피스텔을 주거용으로 변동신고하면 주택분 재산세가 과세되고 종부세 대상이 되는 것이죠~ 

    (다만, 변동신고하여 오피스텔이 종부세 대상이 되더라도, 공시가격이 9억 혹은 6억에 미달하여

    종부세를 납부하지 않을 수도 있습니다.)

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    또 한가지.. 오피스텔이 종부세 합산대상이 됨으로 해서 다주택자가 된다면,

    종부세 중과​ 대상이 될 수도 있습니다.

    (조정지역 2주택이상, 비규제지역은 3주택 이상이면 중과대상)​

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    재산세 몇십만원 아낄려다가 몇 배의 종부세를 부과받을 수가 있으니 잘 따져보고 

    주거용 변동신고를 판단해야합니다.

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안내문에는 양도세 문제가 있을 수가 있다고 하지만, 실제로 주거용 변동신고를 한다고하여, 양도세 중과 주택수에 포함되지 않던 것이 새롭게 포함되거나, 비과세를 못받게 되거나 하는 일은 발생하지 않습니다.

(다만, 사업자등록을 하여 상가업무용으로 사용하던 것을 폐업을 한 후에, 전입을 하고 주거용으로 변동신고한다면, 이 때는 주택수에 포함되니 양도세에 영향이 있습니다)