양도세 기재부 유권해석- 일시적2주택 비과세 양도기한 변경
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 2,333회 작성일 21-10-27 09:00본문
조정지역 내 일시적2주택 비과세 양도기한과 관련하여 기획재정부의 중요한 유권 해석과 세부 집행원칙에 대해서 설명합니다.
이전에는 신규주택(분양권 계약일 포함) 계약일을 기준으로 판단했는데, 변화가 생겼습니다.
기재부의 새로운 기준은 2021.5.25에 나왔는데,
복잡하기도하고 쉽게 이해하기도 힘들지만, 해당되시는 분들에게는 양도세 수 억원이 왔다갔다 할 수 있기에 늦게나마 올려드립니다.
꼭 읽어야하는 분 들
① A분양권 취득 ==▶ B주택 취득 ======▶A 준공등기 (분양권을 먼저 취득했지만, 준공 전에 다른 주택을 산 경우)
(이 경우 B가 종전주택. A가 신규주택) ② A분양권 취득 ==▶ B분양권 취득 ====▶A, B 준공등기 (분양권 2개를 동시에 보유했다가 2주택이 된 경우) (분양권의 계약순서와 상관없이 먼저 잔금하는 것이 종전주택, 나중에 잔금하는 것이 신규주택입니다.) |
원래 18년 9.13대책 이전에는 신규주택을 취득하고, 3년이내에 종전주택을 양도하면 일시적2주택 비과세를 받습니다.
그런데 9.13 대책에서 조정지역에서 ==▶조정지역으로 이사가는 경우에 한하여, 일시적2주택 비과세를 위해서
** 2018.9.14일 이후에 신규주택을 취득하는 경우에는, 2년 이내에 종전주택을 양도하는 것으로 단축되었고,
** 2019년 12.17일 이후 취득 부터는 1년이내에 종전주택을 양도하고+ 1년이내에 신규주택에 입주까지 해야 비과세를 해주는 것으로 더욱 강화되었습니다.
만일 신규주택에 임차인이 거주하고 있다면, 2년의 기한내에서 임차인의 임대 만기일까지 연장 됩니다.( 비조정=>비조정, 조정=>비조정, 비조정=>조정지역으로 이사가는 경우에는 기존처럼 3년이내 입니다.)
많은 분이 헷갈려하시고, 질문을 하시는데,
세법에서 분양권의 취득은 일반 주택의 계약으로 이해하시면 됩니다. 잔금(준공)이 2~3년으로 아주 긴 계약을 한 것이죠.
그리고, 여기서 판단의 기준일은 분양권의 경우에 취득일(잔금일)이 아니고, 계약일입니다.
따라서 분양권의 계약일에 비조정지역이고, 조정지역 지정 후에 분양권 잔금을 했다면 비조정지역의 규정을 따릅니다.
또한, 법 적용일 전에 분양권 계약을 하고 적용일 후에 잔금이 있었다면 종전의 규정을 적용합니다.
이사가는 지역 | 종전주택 양도 기한 |
조정 ==▶조정 | 3년, 2년, 1년 (신규주택 취득시기에 따라) |
비조정 ==▶비조정 | 3년 |
비조정 ==▶조정 | 3년 |
조정 ==▶비조정 | 3년 |
조정 ==▶ 조정 이사갈 때, 신규주택 취득 시기에 따른 종전주택 양도 기한
신규주택 취득시기 | 종전주택 양도기한 | ||
이전 ~18.9.13 | 3년 | ||
18.9.14~19.12.16 | 2년 | ||
19.12.17~ 이후 | 1년 (+1년내 입주까지) | ||
그동안 위의 기준으로 판단을 하고 있었는데, 기재부는 5.25일에 왜 다시 유권해석을 하게 되었을가요 ???
그것은 분양권이 포함되는 경우에는 법의 적용에 모순이 발생하기 때문입니다. 즉 신규주택과 종전주택이 모호해지고(A분양권을 먼저 취득하고, 다음에 B주택을 취득하고, A분양권이 아파트로 준공되는 경우), 분양권이 2개인 경우에도 순서가 꼬이는 경우가 발생할 수 있습니다.
그래서 기재부는 아래와 같은 세부 집행원칙을 내놓습니다.
【별첨 】 세부 집행원칙 (조정대상지역내 일시적 2주택) ◇ 소득세법령에서는 주택과 분양권을 구분하여 규정하고 있으므로, 종전주택 유무에 따라 적용 방법이 달라짐에 유의 Case 1) 종전주택이 있는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약 □ (적용 대상) 종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 모두 조정지역 내 위치 ※ 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용 □ (적용 방법) “신규주택(분양권 포함) 계약일“을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정 ① ‘18.9.13. 이전 → 3년 ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년 ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년 Case 2) 종전주택이 없는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약 ※ 분양권이 2개였던 경우도 이에 해당됨 □ (적용 대상) 종전주택이 “종전주택 취득일 and 신규주택 취득일“에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 조정지역 내 위치 ※ 종전주택이 “종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용 □ (적용 방법) “종전주택 취득시점”을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정 ※ 분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미 ① ‘18.9.13. 이전 → 3년 ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년 ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년 ★★★★그리고 2021년 부터 취득하는 분양권은 주택으로 취급되므로, 2020년12.31일까지 취득한 분양권에만 적용합니다. |
바로 이해가 가시나요??? 저는 처음에 무슨 말인지 이해가 안갔습니다.
그런데 정부는 이렇게 이해하기도 힘든 세법을 국민이 알아서 공부해서 양도세 중과를 피해서 팔란 말인가 ???
하지만 현실은 그렇습니다. 모르고 팔았다고 하소연 해봐야 아무 소용이 없죠~~
위 상황에 해당되시는 킨텍스 소유자분들은 그냥 저에게 전화주셔도 됩니다^^
010-4308-4598
어쨌든, CASE 1은 신규주택 계약일,
CASE 2는 종전주택 취득일 기준으로 판단합니다. 여태까지는 신규주택의 계약일을 기준으로 판단했었죠. 분양권 계약의 경우도
신규주택 분양권의 계약일을 기준으로 판단하고 있었지요
정리하면, ◈ 일시적2주택 비과세를 받기위해 종전주택은 신규주택 취득후 3년이내 양도하면 된다. ◈ 하지만, 조정지역에서 ==> 조정지역이사를 간다면, 신규주택 취득 시점에 따라, 일시적2주택 양도 기한이 줄어든다. ① ‘18.9.13. 이전 → 3년 ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년 ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년 ( + 1년내 입주까지) 위의 양도 기한은 신규, 종전주택 모두 등기된 부동산의 경우이고, 만일 분양권이 포함된 경우에는 2021.5.25 기획재정부의 유권해석에 따라 일시적2주택 비과세를 위한 양도기한을 다시 확인해 보아야한다. |
예를 들어보겠습니다.
[사례 1][ 아파트와 분양권을 보유한 사례 ] 주엽동 아파트를 보유한 상태에서 원시티를 분양받음. 원시티 준공 후 전세주고, 현재 주엽동에 계속 거주중 종전주택 : 주엽동A 아파트 계약일: 2011.3.10 ..........취득일: 2011.4.20 신규주택 : 원시티B 아파트 분양권 계약일: 2016.5 .........잔금납입일(취득일): 2019.10.7
종전주택이 있는 상태에서 분양권을 계약했으므로 CASE 1에 해당합니다. 그런데 종전주택(혹은 신규주택)이 신규주택의 계약일(2016.5월)에 비조정지역이므로 그냥 3년이 양도기한입니다 그래서 원시티 취득일 2019.10.7 부터 3년이내 2022.10.6일 까지 주엽동A아파트를 양도하면 비과세입니다. (CASE 1 은 가장 일반적인 상황으로 판단에 어려움은 없습니다) 여기서 한 걸음 더 들어가 보겠습니다. 주엽동 A아파트를 비과세로 양도하고, 1주택 상태에서 바로 원시티를 양도해도 비과세가 될까요? 아.닙.니.다. 원시티 분양권 취득 당시에 주엽동에 아파트를 보유한 유주택자이므로 원시티 아파트를 비과세 받기 위해서는 2년 거주요건입니다. A아파트 양도 후에 원시티에 입주하여 2년 거주한 후에 양도해야 비과세입니다 |
[사례 2] [ 종전주택이 없는 상태에서 분양권을 먼저 계약하고 ▶ 종전주택을 취득하고 ▶ 분양권이 준공된 사례 ] 종전주택 : 꿈에그린 오피 계약일: 2021.5.21 ......잔금납입일(취득일): 2021.6.30 신규주택 : 서울 아파트 분양권 계약일: 2019.10.11 .........잔금납입일(취득일): 2022.8.24
종전주택이 없는 상태에서 서울 아파트 분양권을 계약하고, 꿈에그린 오피스텔을 취득하고, 내년에 아파트가 준공되므로 CASE 2에 해당합니다. 그런데, 종전주택이 종전주택 취득일(2021.6.30)과 신규주택 취득일(2019.10.11)에 조정지역에 위치하고, 신규주택이 신규주택의 계약일(2019.10.11)과 취득일(2022.8.24)에 조정지역에 위치하므로, 종전주택의 취득일(2021.6.30) 을 기준으로 판단하면 됩니다. ① ‘18.9.13. 이전 → 3년 ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년 ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년 ( + 1년내 입주까지) ◀===== 여기에 해당 이전에는 신규주택 계약일을 기준으로 서울 아파트 잔금후 2년내 꿈에그린 오피스텔을 양도하면 되지만, 새로운 집행원칙에 따라서 1년내 꿈에그린 양도하고, 1년내 서울 아파트에 전입까지 해야합니다. |
[사례 2-1] [ 종전주택이 없는 상태에서 분양권을 먼저 계약하고, 종전주택을 취득하고, 분양권이 준공된 사례 ] 종전주택 : 백석동 A 아파트 계약일: 2019.12.22 ..........취득일: 2020.2.11 신규주택 : 대방 B 오피스텔 분양권 계약일: 2018.6.26 .........잔금납입일(취득일): 2020.5.19
그런데, 종전주택(꿈에그린 오피)이 종전주택 취득일(2021.6.30)에 비조정지역에 위치하므로 3년 이내에 양도하면 되지만, 종전주택 취득일과 신규주택 취득일이 1년 이상 차이가 나지 않아서 비과세는 불가능하고, 백석동아파트를 2년이상 보유한 시점(2022.2.11)부터, 대방 취득일로부터 3년이내 시점(2023.5.18일)까지 양도하면 기본세율로 양도세를 내게됩니다. 그리고 3년이 지난 후에 양도하면 2주택 중과세율을 적용합니다. |
[사례 3] [ 무주택자가 분양권2개를 취득한 사례 ] 홍ㅇㅇ 씨는 무주택 상태에서 힐스와 대방 오피스텔 분양권을 차례로 취득하고, 힐스에 약 1년 정도 거주하다가 대방 준공과 함께 대방으로 입주함 종전주택 : 힐스테이트 A 오피스텔 계약일: 2015.12 ..........취득일: 2019.4.5 신규주택 : 대방 B 오피스텔 분양권 계약일: 2017.10 .........잔금납입일(취득일): 2020.6.5 ( 2020.11.1에 입주하여 거주중)
분양권이 2개인 상태에서 차례로 등기가 이루어졌으므로 CASE 2에 해당합니다. 그런데, 종전주택이 종전주택 취득일(2019.4.5)과 신규주택 취득일(2020.6.5)에 조정지역에 위치하고, 신규주택이 신규주택의 계약일(2017.10)과 취득일(2020.6.5)에 조정지역에 위치하므로, 종전주택의 취득일(2019.4.5) 을 기준으로 판단하면 됩니다. ① ‘18.9.13. 이전 → 3년 ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년 ◀===== 여기에 해당 ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년 ( + 1년내 입주까지)
신규주택인 대방의 분양권 계약일로 따진다면, 3년을 적용해야하지만, 여기서는 종전주택 힐스의 취득일이 기준이 됩니다. 따라서 대방 취득하고 2년 이내인 2022.6.4 일 까지 힐스를 양도하면 비과세입니다. |
좀 어려운 내용인데...
끝까지 읽어 주셔서 감사합니다
