요즘 킨텍스 지역도 종부세 고지서가 발송되어, 저에게

종부세에 관하여 문의가 들어오고 있습니다. 그래서 종부세에 대해서 정리해보았습니다.

다음에는 종부세 절세 방법에 대해서 올려드리겠습니다.

안내: 주택임대사업자를 등록하고, 요건을 충족하면 합산에서 배제되는데.... 합산배제 신고를

하지 않아서 종부세가 부과되는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 세금 납부를 하기전 (12월15일까지) 지금이라도 합산배제 신청을 하면 됩니다.

종부세 과세 대상

주택과 토지가 대상이며, 상가 사무실의 경우는 부속토지만 해당하는데 과세기준금액이 80억이니 종부세가 대부분 발생하지 않습니다.

따라서 주택에 대해서만 설명합니다.

과세 기준일

매년 6월1일을 기준으로 과세 여부가 결정된다.(재산세와 동일)

종부세 주택수

종부세는 기본적으로 인별 과세입니다. 

따라서 주택수도 인별 합산하지만, 공제금액(6억 혹은 11억)을 결정하기 위한 주택수는 세대합산을 합니다. 많은 분들이 헷갈려하시는 부분이 이 부분입니다.

① 공제금액 결정을 위한 주택수 계산 (세대 합산)

1세대 1주택자는 11억을 공제한다. 그 외는 6억을 공제한다

1세대의 개념은 기본적으로 양도세의 세대 개념과 동일하지만, 1세대 1주택의 개념은 다르다

종합부동산 세법상 1세대 1주택자란 “세대원 중 1명 만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 거주자”이다.

따라서 1주택을 부부 공동명의로 소유하면 1주택자가 아니고, 종부세법상 1세대 2주택자로서 각각 6억 공제를 받아 합 12억 공제가 되지만, 2주택자는 세액공제를 받을 수가 없다. 따라서 1채를 소유한 것은 동일한데 공동명의가 불리한 경우가 발생한다

그래서 형평성 차원에서 공동명의자는 1세대1주택을 선택하여 11억을 공제받고 + 세액공제를 받을 수도 있다.(아래에 자세히 설명)

★ 상속주택은 지분으로 소유하더라도 주택수에 포함된다.(즉 11억 공제가 안된다)

★ 주택임대사업자 주택은 장기임대주택을 요건을 충족한 주택은 주택수에서 제외하는데,

주임사외의 1주택만 소유하고, 그 주택에 거주하고 있어야한다.(즉 거주1주택자만 가능)

예를 들어, 소유 주택은 주임사 등록하여 임대주고, 본인은 전세살고 있다면 주택수 배제가 안됨.(★★ 11억 공제가

안되고 6억공제하고, 공시가액 합산에서는 빼준다) 

- 장기임대주택 요건 충족해야한다. (18.4.1 이전 등록은 단기도 가능)

- 18.4.1 이후 등록이면 장기로 등록(8년~10년)

★ 혼인으로 합가하여 5년내

★ 노부모 봉양으로 인해 합가하여 10년내 (두 분 중 한 분만 60세 이상이면 가능)

위의 2가지 경우는 각각 1세대1주택자로 보아서 인별로 각각 11억을 공제합니다.

② 세율 계산을 위한 주택수 (인별 합산)

세대 합산으로 11억 혹은 6억을 공제금액이 결정되었다면, 인별로 납부 세액을 계산한다.

개인별로 전국의 모든 주택수를 합산하여 다주택자는 중과세율을 적용하고, 다주택자가 아니면 기본세율을 적용한다.

다주택자란, 조정지역 2채 이상, 혹은 조정지역 상관없이 3주택 이상

인별 주택수에서 합산배제되는 주택 : 

★ 상속주택중 상속지분 20%이하 + 공시가격 3억이하 모두 충족할 때.

(단 공시가액에는 합산함)

다주택자에 대한 중과세율 등 불이익

조정지역2채 혹은 지역상관 없이 3주택이상자는 다주택자에 해당하고,

기본세율에 거의 2배의 중과세율, 세부담 상한율 300% 적용한다.(아래 종부세율 참조)

종부세율

종부세의 계산구조

 
★ 공제할 재산세액이란....

7월과 9월에 전체 공시가격에 대해 재산세를 이미 납부한 상태이므로, 6억 혹은 9억 초과 부분에 대해서 종부세를 또 부과하면 이중과세가 된다. 따라서 종부세가 부과되는 구간의 재산세에 대해서는 공제해 준다. 

★ 세액 공제는 1세대 1주택자의 경우 고령공제와 장기보유공제가 있다.

★ 납부세액에는 농특세 20%가 따라온다. 

종부세 고지서 보기 

먼저 과세대상물건을 보면 과세대상 부동산이 표시되는데 모든 물건이 표시되는 것은 아니고 외 몇 건으로 표시되고 

옆의 금액이 과세대상물건의 공시가격 합입니다.

사례에서는 약 94,882만원입니다.

그리고 세액산출근거 란을 보시면 과세표준이 나오는데, 과세표준은 위 과세대상물건의 금액 948,826,168원에서 6억을 공제하고

공정시장가액 비율 95%를 곱해서 나온 금액입니다.

(과세표준)▶▶ (948,826,168 ㅡ 600,000,000) X 95% = 331,384,859 원

 3억초과, 조정지역 2채이므로 중과세율 1.6% 적용....

이하 공제할 재산세액, 세부담상한초과세액을 공제하면  

종부세가 137.6만원이고, 여기에 농특세 20%를 가산하여 최종 세액은  약 165만원으로 계산됩니다.

킨텍스 종부세 실제 계산

양도세는 정확하게 계산하여 신고가 가능하지만, 종부세의 경우는 나에게 고지된 세액이

왜 그렇게 나왔는지 정확한 계산이 쉽지는 않습니다.

그 이유는 공제할 재산세액을 쉽게 계산이 안되기 때문입니다.

그리고 소유 주택수와 공시가격의 합금액이 동일하다 하더라도 단독 공동소유 여부, 주임사여부, 소유자의 나이, 장기보유 기간, 세부담상한액에 따라 부과되는 금액이 천차만별입니다.

예를 들어 킨텍스에 오피스텔(공시가격 약 3.5억) 2채를 가지고 계신 세대가 부부가 각각 1채 씩 소유하면 각각 과세기준금액 6억에 미달하여 종부세가 없습니다. 그런데 부부 중 1명의 명의로 2 채를 모두 소유한다면 기준금액에 1억이 초과하여 아래 처럼 종부세가 부과됩니다.

킨텍스 아파트 혹은 오피스텔을 1채만 소유한다면 공시가격이 과세기준 금액 11억원에 미치지 못하여  원시티 52평 테라스를 제외하고는 종부세가 나오지 않습니다. 

[킨텍스 아파트와 오피스텔을 소유한 경우 종부세 계산]

아래에 킨텍스 꿈에그린 아파트 1채(35평 공시가격 대략 8.3억)와 오피스텔 1채( 공시가격 대략 3.4억)를 보유한 경우 종부세가 

여러가지 사례에 따라 얼마나 차이가 나는지 계산해보았습니다.

공제할 재산세액은 정확히 계산이 쉽지않으므로 대략의 비율로 계산하였고, 세액공제는 없는 것으로 하고

세부담 상한액은 고려하지 않는 것으로 하였습니다.

 [킨텍스 아파트 2채를 소유한 경우 종부세 계산]

이번에는 킨텍스에 두 채를 모두 아파트로 소유한 경우에... 소유 형태에 따라 종부세가 어떻게

되는지 알아보겠습니다.

아래 계산을 보시면, 부부 공동명의가 오히려 각각 1 채씩 소유하는 것 보다 종부세가 많이 나옵니다.

그리고 위의 아파트+오피스텔의 경우에서는 각각 1채씩 소유한 경우에 조금이나마 종부세가 많이 나왔죠

양도세에서는 공동명의가 단독명의 보다 항상 세금이 줄어들지만, 

종부세의 경우에는 반드시 그런 것은 아니고, 상황에 따라 다릅니다.

-------  감사합니다  --------