이번 사례는 조정지역일 때 취득한 주택의 비과세를 위해서는 전세대원이 2년 거주요건을 채워야합니다. 그런데 부득이한 사유로 세대원 중의 일부가 2년의 거주요건을 채우지 못한 경우에도 비과세가 가능한 지에 대해서 알아보겠습니다

덧붙여 아파트와 농어촌 주택을 소유한 분이 아파트를 양도할 때 비과세가 가능한 지에  대해서도 알아보겠습니다.

A씨의 주택 보유 상황입니다. 

** 10년전 농어촌주택 취득 (비조정지역일 때 취득), 임대중.

** 2019년 원시티 아파트 부부 공동명의로 취득.

** 원시티 아파트는 처음에 임대를 주다가 2022.10월에 입주하여 24년 10월이면 거주요건을 채우고 양도할 예정. 

의뢰인께서 궁금해 하는 내용은 

① 부부 공동명의자 중의 한 분이 2024년 초에 지방에 근무차 내려가면, 2년 거주요건에 1년을  채우지 못하는데, 비과세가 안되는지?

2년 거주요건은 전세대원이 채워야합니다. 그런데 부득이한 사정으로 세대원 중 일부가 2년을 채우지 못하더라도 비과세를 받을 수가 있습니다. 그런데 그 부득이한 사정에 대해서는 세무당국이 인정할 정도의 사연이 있어야합니다. 그것은 취학(

고등학교 이상), 질병의 치료, 근무 혹은 사업상의 형편 등의 불가피한 사유이어야 합니다.

따라서, 전세대원 중 일부가 부득이한 사유(취학, 질병, 근무상, 사업상)로 2년 거주를 채우지 못하더라도 다른 세대원이 2년 거주요건을 채운다면 비과세가 가능합니다. (공동명의란 것은 중요하지 않습니다)

② 현재 자녀 1명(30세 이전)이 직장 때문에 서울에서 근무하고 있어서 2년 거주요건을 채우지 않은 상태인데, 원시티 비과세 양도에 이상이 없는지?

자녀의 경우에 있어서도, 취학이나, 근무상의 형편으로 2년 거주를 채우지 못하더라도 부득이한 사유에 해당하므로 원시티 비과세에는 영향이 없습니다. 그리고 혼인하지 않은 30세이하 자녀는 원칙적으로 세대분리가 불가능하지만 일정한 소득(중위소득의 40% 이상)이 있다면 간단하게 세대분리만 하면 아예 동일세대원에서 분리되니 거주요건이 사라집니다.

③ 농어촌 주택은 다른 주택을 양도할 때 주택수에 들어가지 않는다고 하는데, 그러면 원시티 아파트를 비과세 요건을 채우고 양도하면 비과세를 받을 수가 있는지?

양도할려는 주택(일반주택)을 먼저 취득한 상태에서, 나중에 농어촌주택을 취득했다면 일반주택을 양도할 때 농어촌주택이 주택수에서 빠져서 비과세가 가능합니다.  그런데 이 사례의 경우는 농어촌주택을 먼저 취득한 상태에서 원시티 아파트를 취득했으므로 원시티를 먼저 양도한다면 비과세가 안됩니다. 

방법은 농어촌주택을 먼저 처분(매매, 증여, 철거 등)하고 1세대1주택 상태에서 원시티를 양도하면 되겠습니다. 

그리고 농어촌주택이 주택수에서 빠지기위해서는 지역요건(읍면지역. 단 수도권제외), 기준시가요건(3억이하), 면적요건(200평이하), 보유요건(3년이상) 등 여러 조건에 부합해야합니다. 나중에 다루어보겠습니다.