주택임대사업자 등록을 하면, 여러가지 세제 혜택을 많이 받았습니다. 취득세, 재산세, 임대소득세, 종부세, 양도세 등에서 다양한 형태로 세제상의 혜택을 주었습니다.     

그 중에서도 가장 큰 혜택은 양도세에 있습니다. 

몇년 전까지만 해도, 거주주택비과세, 장기보유특별공제율 추가적용, 장기보유특별공제율 특례, 중과배제, 양도세100%감면, 비과세 거주요건 배제, 등 여러 혜택을 주었습니다. 

하지만 지금은 많은 혜택들이 사라지고, 지금 주택임대사업자 등록을 한다면, 양도세 혜택 중에서 거주주택비과세만 남아있습니다. ( 취득세, 재산세, 소득세에 대한 혜택은 아직도 살아있습니다.)

그래서 현재는 거주주택비과세 1가지 혜택만 보자고 임대주택 등록을 하기에는 10년의무 임대 기간이 짧지는 않습니다. 그럼에도 불구하고, 아직도 임대주택을 등록하여 거주주택 비과세를 활용해 볼 특수한 상황은 있을 수 있습니다.

오늘은 양도세 혜택 중에서도 임대주택을 등록하고 있는 분들이라면 반드시 알아야 할 거주주택 비과세에 대해서 알아봅니다.

■ 임대주택의 요건

거주주택 비과세를 받기 위해서는 임대주택을 등록할 때부터 일정한 요건을 갖추어야합니다.

① 임대개시일(등록일) 당시 기준시가 6억원 이하(비수도권 3억원)

② 의무임대기간 준수

  * 2020.7.10일 이전 등록 : 단기, 장기 막론하고 5년 이상

  * 2020.7.11~2020.8.17 등록 : 8년 이상

  * 2020.8.18 이후 등록 : 10년 이상 

③ 임대료 5% 증액제한 준수(2019.2.12일 이후 임대계약 체결 분부터 적용)

■ 거주주택의 요건 

거주주택도 요건이 필요합니다.

① 조정지역, 비조정지역 상관없이 2년 이상 거주 후 양도해야함. 

   * 상생임대주택이라면 거주요건은 면제된다.(★ 중요)

    * 양도 당시에 거주주택에 반드시 거주해야할 필요는 없다.

■ 비과세 평생1회 제한 

 종전에는 거주주택 비과세를 횟수에 관계없이 적용 받았지만, 2019.2.12일 이후 취득한 주택은 거주주택비과세를 평생 1회만 받을 수가 있습니다. 

그런데, 2019.2.12일 이전 매매계약(분양권 계약 포함)을 체결하고, 취득일이 2019.2.12이후라면 예외적으로 거주주택비과세를  한 번 더 받을 수 있습니다. (다만 이때에는 2019.2.12일 현재 장기임대주택을 보유한 상태라야함.)  

하지만, 2019.2.12. 당시 장기임대주택을 보유하지 않은 상태에서 그 당시 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 있는 주택(분양권 포함)은 다시 거주주택 비과세를 받을 수 없습니다.

 차후에 더 자세한 설명 글을 올리도록 하겠습니다.

■  임대주택을 거주주택으로 전환 후 양도차익  

거주주택과 임대주택을 보유한 자가 거주주택을 먼저 양도하여 비과세를 적용받을 수 있다고 했습니다.​

이 경우 장기임대주택을 의무임대기간(2020.7.10 이전 등록분은 5년)동안 임대하는지를 과세당국에서 확인하며, 의무임대기간을 채우지 않고 양도할 경우 거주주택 비과세를 취소하고 양도세를 추징합니다.

한편 거주주택을 먼저 양도하여 비과세를 적용받은 후, 임대주택을 의무임대기간 경과 후 최종 1주택 상태에서 매도할 경우 1세대 1주택 비과세가 적용될까요?

이게 무슨 말이냐 하면,  거주주택 + 임대주택 + 신규주택일 때,  거주주택을 양도하게되면, 거주주택은 비과세가 적용되고, 나중에 신규주택을 양도할 때는 이미 평생 1회 거주주택 비과세를 받았으므로  비과세를 받을 수가 없겠죠.

그런데, 거주주택의 양도차익이 적고 신규주택의 양도차익이 훨씬 큰 경우가 있을 수 있습니다.  이때 처음 양도하는 거주주택을 과세 신고를 하고 나중에 신규주택을 양도할 때 평생 한번 뿐인 거주주택비과세를 써먹을 수 있을까요? 

기재부는 거주주택비과세를 받는 주택은 선택을 할 수가 없고, 그냥 첫번째 양도하는 주택을 비과세 신고 해야한다고 유권해석을 내렸습니다. 만일 (양도차익이 적은) 첫번째 주택을 비과세를 신고 대신, 양도세 신고를 하여 양도세를 납부하더라도, 나중에 양도하는 두번째 주택의 비과세는 인정하지 않는다는 것입니다. 

좋은 방법이 없을까요???....... 첫번째 주택을 비과세 못받는 상황을 만들면 어떨까요?  

■ 그 외 중요한 내용들. 

▶임대주택이 자동말소, 혹은 자진말소로 등록이 말소되어도 5년내 양도하면 비과세이다. 

▶주택이 2채인데, 오늘 1채를 임대주택 등록을 하고 나머지 1채를 내일 양도해도 거주주택비과세 되고, 이후 임대주택의 의무임대기간을 채우면 된다.

▶거주주택 + 임대주택1+임대주택2+임대주택3.... 즉 주택이 10채라도, 거주주택을 제외한 모든 주택이 임대주택이라면 거주주택 비과세 가능하다. 

▶거주주택 + 임대주택 + 신규주택으로 3주택이라도 일시적2주택 비과세가 가능하다.(임대주택은 없는 주택 !!!) 

▶거주주택 + 임대주택 + 상속주택일 때 상속주택 특례를 적용받을 수가 있다.(임대주택은 없는 주택 !!!) 

▶결혼 전, 한 쪽이 거주주택 비과세 받아도 결혼 후 배우자가 한 번 더 받을 수 있다. 

▶거주주택 비과세는 선택할 수 없다.(위에 설명했음.)  

▶ 거주주택이 재개발 재건축으로 관리처분인가일 이후(입주권 상태로) 거주주택을 양도하거나, 임대주택이 재개발 등으로 멸실되고, 지자체 등록이 말소된 후 거주주택을 양도하면 비과세 안된다. 다시말해 재개발 재건축 지역에서는 거주주택이나 임대주택이 모두 주택 상태에서 양도해야 비과세 인정된다.

■ 실무에서 적용할 때...........

▶1주택을 소유한 상태에서 추가로 주택을 취득하는 경우에, 종전주택을 신규주택 취득 후 3년 이내에 양도하면 일시적2주택 비과세이고, 종전주택이 비과세 요건을 갖추지 못한 상태에서 신규주택을 취득했거나, 3년의 비과세 기간이 경과했다면, 신규주택을 임대주택 등록하고 종전주택을 양도하면 비과세 받을 수 있습니다.(물론 2년 거주는 한 상태라야 함.) 

▶신규주택을 취득하고 바로 임대주택을 등록한 상황이라면 비과세 방법을 선택할 수 있습니다. 

종전주택 + 신규주택(임대주택 등록)이 되는데, 이 때는 일시적2주택으로 종전주택을 양도해도 되고, 거주주택비과세로 양도해도 됩니다.  

만일 신규주택을 취득하고 아직 3년이 지나지 않았다면, 거주주택비과세로 비과세를 받을 것이 아니라, 일시적2주택으로 비과세를 받는 것이 훨씬 유리합니다. 

왜냐하면, 일시적2주택으로 비과세를 받으면, 거주주택비과세를 사용할 기회를 아직 남겨두어 나중에 꼭 필요할 때 사용할 수가 있습니다. 그리고, 일시적2주택으로 비과세를 받으면, 나중에 다른 주택을 양도할 때 양도차익 전체에 대해서 비과세를 받을 수가 있습니다.

▶ 현재 임대주택을 소유한 분들은 대부분 거주주택이 따로 있는 경우가 대부분입니다. 즉 최소 2채 이상을 소유하고 있는 상태입니다.현재 꼭 어느 한 주택을 양도할 필요가 없는 분들은 의무임대기간이 경과한 다음에 판단을 하면 될 것입니다. 그런데 지금 1채를 정리해야 할때 어떻게 하는 것이 좋은가에 대해서는 각자가 처한 상황이 모두 다르니, 앞으로 여기에 대해서도 사례를 가지고 글을 올리도록하겠습니다. 

........감사합니다.......