오늘은 상생임대계약과 자동말소된 임대주택에 관련된 세금에 대해서 알아봅니다.

대방 오피스텔을 소유하신 분의 사례입니다.  

   현재 보유 상황은 2주택 상태입니다.

   - 하이투모로 오피스텔 (2022년 자동말소 된) ==>임대 중

   - 대방 오피스텔 ==>임대 중  

  ★★ 2019년2.12일 이후에 취득한 주택은 거주주택비과세가 평생1회로 제한되지만, 그전에 취득(분양권으로 취득한 주택 포함)한 주택은 제한이 없습니다. 

이 분은 가좌동아파트를 양도하면서 거주주택비과세를 1회 받았습니다. 그리고 대화동 하이투모로 오피스텔은 현재 자동말소가 되어 임대주택은 없는 상태인데.... 대방디엠시티까지 거주주택 비과세를 받을 수가 있을까요? 

 ★★  임대주택이 자동말소(4년단기 & 아파트 8년 주임사) 혹은 자진말소(의무임대 기간의 1/2을 경과하고 말소)하더라도 말소 후 5년이내에 거주주택을 양도하면 거주주택 비과세가 가능합니다.

거주주택 비과세가 평생 1회로 제한되는 주택은 2019년 2월 12일 이후에 취득한 주택에 적용되므로, 2019년 2월 12일 이전에 대방을 취득하고, 2019.2.12일 당시에 주택임대사업자 등록을 한 주택이 있었다면......대방까지 비과세를 받을 수가 있습니다. 

대방은 2020년에 취득했지만, 분양권 취득은 2019.2.12일 이전에 했으므로 대방디엠시티는 거주주택 비과세가 가능합니다. 

그리고 하이투모로가 2022년 7월에 자동말소되었으므로 5년 이내인 2027년 7월까지 대방을 양도하면 비과세입니다.

★★  거주주택을  비과세 1회 받았다면,  그 다음의 거주주택 비과세는  이전에 거주주택 비과세를 받은 주택의 양도일 이후에  발생한 양도차익에  대해서만 비과세를 받을 수가 있습니다. 

대방은 거주주택 비과세가 가능합니다. 하지만 2023년 5월에 가좌동아파트를 양도하면서 비과세를 받았으므로, 대방을 양도하면 2023년 5월 이후에 대방의 시세가 상승한 가액에 대해서만 비과세를 받을 수가 있습니다.  

현재 대부분의 부동산 시세 상승은 2023년 이전에 상승했고, 2023년 5월 이후에 시세 상승은 거의 없다고 볼 수가 있으므로, 대방디엠시티를 양도하더라도 비과세의 효과는 거의 없고, 양도차익의 대부분에 대해서 세금을 내야합니다.

★★  그러면 대방디엠시티 오피스텔의 시세 차익 전체에 대해서 비과세를 받는 방법은 ???

 현재 보유하고 있는 주택은 자동말소된 대화동 오피스텔 하이투모로와 임대를 주고있는 대방디엠시티 오피스텔입니다.

하이투모로는 1룸 오피스텔이며 양도차익이 거의 없습니다. 따라서 이때에는 자동말소된 하이투모로를 먼저 양도(양도세를 내야함.)하고, 그 이후에 대방을 1세대 1주택 비과세로 양도하면 대방디엠시티 전체 양도차익에 대해서 비과세를 받을 수가 있습니다.

★★  대방디엠시티는 2년 거주하지 않았는데  상생임대계약을 하면 보유만 하고도 비과세가 가능할까요?

조정지역일 때 주택을 취득하면 1세대1주택 비과세를 받기위해서는 반드시 2년 거주를 하고 양도해야합니다. 대방은 조정지역일 때 준공이 되어서 2년 거주해야 비과세입니다.

하지만, 상생임대계약을 하면 2년 거주요건을 면제해 주어서 2년 보유만 하면 비과세를 받을 수가 있습니다. 상생임대계약은 아주 중요하기 때문에 이전 글에서 여러번 다룬 적이 있습니다.

상생임대 상세 내용은 이전 글 참고하세요 ==> 상생임대1,  상생임대2,  상생임대3,  상생임대4